カンタン！住宅ローン

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繰り上げ返済

繰り上げ返済とは

住宅ローンの毎回の返済額は元金と利息の合計です。

住宅ローンは他のローンと比べて金利が低いとはいえ長期の返済期間を考えると利息の額は小さくありません。

そこで一部でも元金を繰り上げて返済し、その金額にかかる利息分を返済しなくても済むようにするシステムが｢繰り上げ返済｣です。

繰り上げ返済の方法には「期間短縮型（中抜き方式）」と「返済額軽減型」の２種類あります。

どちらにもそれぞれメリットがありますが、返済総額から見ると、期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも少なくなります。

また複数のローンを利用している場合は｢金利の高いローン｣や｢返済期間の長いローン｣から繰上げ返済をしていくほうが効果的です。

また繰り上げ返済をする場合、実行の時期は早ければ早いほど効果的です。

なぜなら、ローンの毎月返済額は、元利均等返済の場合、返済開始直後であるほど利息の占める割合が大きいからです。

繰上げ返済は元金の返済ですから、実行する時期が速いほうが省かれる利息も大きくなり、返済総額が軽減できるわけです。

期間短縮型

期間短縮型とは、この方法で繰上返済した場合は毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短縮され、短縮された分の利息が軽減されるという仕組みの繰り上げ方法です。

期間短縮型を利用する場合、繰上返済の時期は早いほど、金利は高いものほど返済期間は長いものほど効果があります。

もし複数のローンを組んでいる場合は金利が高いものか、もしくは返済期間が長いものから繰上げ返済を行えば効果を大きくすることができます。

ただその際の注意としては繰上げ返済後、手持ちの資金が減っても以後の生活や予定に支障がないかを前もって検討しましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型とは繰り上げ返済した金額を全て元金返済に充てるというもので、以後の支払い利息を抑えられるいう点では期間短縮型と同じですが、同時期に同じ金額を繰上げ返済するのであれば期間短縮型方が利息減額は効果的です。

ですので返済額軽減型は毎月の返済が困難になった場合、毎月の返済額を下げて家計に余裕を持たせるために使うほうが効果的といえます。

また長期固定金利以外の金利タイプを利用していた場合、特に固定金利選択型の固定金利期間が終了して金利が大幅にあがってしまった時など毎月の返済額を抑えるために利用するといいでしょう。

注意点

預貯金金利の低迷から、お金を銀行に預けているよりも繰り上げ返済に充てたほうが得だ、ということで
どんどん繰り上げ返済を行っているかたも多いです。

ただその場合、繰上げ返済以後の自分の生活や予想される出費などを考慮にいれないと繰り上げ返済をしてしまったがためにギリギリの生活をせざるをえなくなってしまったり最悪家計が破綻してしまうこともありえます。

ですので数字上の損得だけではなく生活の余裕も考えて無理なく繰り上げ返済を行うことが大切です。

また最近繰り上げ返済で返済期間を短縮してしまったために住宅ローンの借り換えを断られるケースも見られるようになりました。

借り換えの際の金融機関の審査項目には返済負担率というものがあり、その金融機関の審査用の金利と、借入額、返済期間によって決められます。

借り入れ後の返済期間はほとんどの金融機関で借り換え前の住宅ローンの残返済期間とされています。

ですので繰り上げ返済によって前の住宅ローンの残返済期間を短縮してしまった場合、年間の返済額が上がり返済負担率もあがってしまったため借り換えの審査に通らなくなってしまうということもあるのです。

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