« 2005年08月 | メイン | 2007年03月 »

2007年02月13日

返済方法の種類

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済とがあります。

一般には元利均等返済を選択する場合が多いようですが、どちらの返済方法にも特徴があるため
一概にどちらば有利とはいえません。

ローンを借り入れる時の状況によってどちらを選択するかを決めたほうがよいでしょう。

また、民間の金融機関では元金均等返済を扱っていない場合もありますので借入前に確認しましょう。


元金均等返済

gankinkintou.gif

元金均等返済は元金返済と利息返済の合計が毎月一定になるという返済方法です。

この方法は返済当初は利息部分の返済の割合が高いのですが、返済が進むにつれて元金部分の返済の割合
が高くなっていきます。

元金均等返済は毎月の返済額が一定のため返済計画が立てやすく、また元金均等返済と違い当初の返済額が少なくてもすむ
というメリットがあります。

今後収入が増える見込みのある方や、当初の負担を抑えたいというかたにはお勧めです。

元金均等返済

ganrihensai.gif

元金均等返済は借入金の元金部分を毎月均等に返済していく返済方法です。

ですので借入当初は返済額が大きくなり、返済が進むにつれて返済額が減っていきます。

元金均等返済は元金の返済が早くできるということです。

そのため、その分、利息負担が少なくてもすみ、結果として返済総額は元金均等返済の方が少なくてすむのです。

ただ返済当初の返済額が大きくなるため、借入当初から一定の収入があるというかたにはお勧めです。

投稿者 tak : 23:19 | コメント (0)

2007年02月12日

フラット35のしくみ

flatsetume.gif

住宅金融公庫の融資が原則として個人に対しては行われなくなる一方、住宅金融公庫による買取対象となるのが「フラット35」です。

「フラット35」は住宅金融公庫に代わる代表的な住宅ローンとなり、現在多くの金融機関により取り扱われています。

「フラット35」のしくみは他の住宅ローンとは異なっています。

まず、住宅金融公庫が「フラット35」を取り扱っている民間の金融機関より「フラット35」を買い取ります。

そしてそれを担保にし、債券を投資家に発行することで住宅ローンの資金を調達します。

このように市場経済をとりいれることにより「フラット35」は金利の変動の影響をうけなくても済むのです。

つまり住宅金融公庫が「フラット35」の長期固定金利を支えて提供している形になります。


ただ、「フラット35」の直接の取り扱いは各金融機関となります。

「フラット35」の金利構成は

ローン金利=投資家に支払う利息+住宅金融公庫の運営費+取り扱い金融機関の手数料

となり、取り扱い金融機関の手数料の率がそれぞれの金融機関により異なるため「フラット35」の金利は各金融機関により異なります。

ですので「フラット35」を利用する際には各金融機関を比較、検討して有利な条件の金融機関を選択することがポイントです。

投稿者 tak : 23:26 | コメント (0)

フラット35の長所と短所

「フラット35」の特徴

・「フラット35」では最長35年の長期固定金利を使えるので金利の変動に一喜一憂せずにすみ、また返済の計画が立てやすくなります。

・「フラット35」の金利は各金融機関によって異なりますが、「フラット35」の平均金利は公庫の基準金利より低く、さらに公庫と比べ借りるさいの必要年収(収入基準)が少なくてもよいので借りやすく返済しやすいサービス内容となっています。

・公庫では融資の上限が決められており年収800万円以上の場合は50%までしか借りられませんでしたが「フラット35」では全国一律で最高8000万円(もしくは購入価格等の90%以内)となっているので公庫より多く借りることができます。

・保証料不要で、登録免許税もかからず、また繰り上げ返済の手数料も無料となっているなどローンにかかる諸費用を他のローンより軽減できます。

・「フラット35」では公庫が定める住居の耐久性など一定の基準を満たしているかを検査するため、住宅の質を確保することができます。

「フラット35」の短所


・フラット35の申込み後金融機関によって異なりますが住宅金融公庫が貸出承認するまでに
約2週間?1ヵ月ほどと承認までに時間がかかり、余裕を持って申し込まないと物件の引渡しまでに融資実行が間に合わず、その間の資金を別の金融機関から借り入れる「つなぎ融資」が発生してしまうケースがあります。


・借入時点で金利を確定できず、融資実行時の金利が適用されるので、融資申し込みの時点と実際借り入れる時の金利が違ってしまう場合があります。

ですので、1、2ヶ月後の融資ならばあまり問題はないのですが融資実行が半年以上の場合は金利の場合は金利の予測が困難になります。

・所得によって融資額に制限があるため、若い方などの取得が低い方は融資限度額も低くなってしまいます。

ただ、夫婦などで収入を合算(収入合算)することで融資限度額を上げることは可能です。


・繰り上げ返済の最低額が100万円以上となっているため、1万円繰り上げ返済が可能ないくつかの民間金融機関のより繰り上げ返済がしにくくなっています。


・「フラット35」は新規物件の購入専用ローンであるため、、既に住宅ローンを借りている方が借り換えのために利用することはできません。

投稿者 tak : 20:02 | コメント (0)

フラット35を扱っている主な金融機関と金利一覧

(2008年1月現在)

都市銀行

みずほ銀行… 3.040%
東京三菱UFJ銀行… 3.170%
三井住友銀行… 3.150%
りそな銀行… 2.920%
埼玉りそな銀行… 2.920%
中央三井信託銀行… 2.860%

地方銀行


北海道銀行… 3.070%
青森銀行… 3.170%
みちのく銀行… 3.170%
秋田銀行… 3.270%
北都銀行… 3.270%
荘内銀行… 2.970%
山形銀行… 3.070%
岩手銀行… 3.270%
東北銀行… 3.270%
七十七銀行… 3.270%
東邦銀行… 3.120%
群馬銀行… 3.170%
足利銀行… 3.170%
常陽銀行… 3.460%
関東つくば銀行… 2.820%
武蔵野銀行… 2.820%
千葉銀行… 3.120%
千葉興業銀行… 2.970%
東京都民銀行… 2.990%
横浜銀行… 2.870%
第四銀行… 3.170%
北越銀行… 3.170%
山梨中央銀行… 2.970%
八十二銀行… 3.020%
北陸銀行… 3.170%
富山銀行… 2.960%
北國銀行… 3.170%
福井銀行… 2.970%
静岡銀行… 3.220%
スルガ銀行… 2.920%
清水銀行… 3.170%
大垣共立銀行… 3.170%
十六銀行… 3.070%
三重銀行… 2.870%
百五銀行… 2.970%
滋賀銀行… 3.070%
京都銀行… 2.870%
近畿大阪銀行… 2.870%
泉州銀行… 2.920%
南都銀行… 3.070%
紀陽銀行… 2.970%
但馬銀行… 2.820%
鳥取銀行… 2.870%
山陰合同銀行… 3.050%
中国銀行… 3.120%
広島銀行… 2.870%
山口銀行… 2.870%
阿波銀行… 3.170%
百十四銀行… 3.150%
伊予銀行… 3.170%
四国銀行… 3.170%
福岡銀行… 2.970%
筑邦銀行… 2.970%
佐賀銀行… 2.970%
十八銀行… 2.970%
親和銀行… 2.970%
肥後銀行… 3.250%
大分銀行… 3.070%
宮崎銀行… 3.170%
鹿児島銀行… 3.120%
西日本シティ銀行… 2.970%


第2地方銀行


北洋銀行… 2.820%
札幌銀行… 3.170%
きらやか銀行… 3.170%
北日本銀行… 3.270%
仙台銀行… 3.250%
福島銀行… 2.970%
大東銀行… 3.070%
東和銀行… 3.170%
栃木銀行… 2.970%
茨城銀行… 2.970%
京葉銀行… 2.970%
東日本銀行… 3.070%
神奈川銀行… 3.150%
大光銀行… 2.970%
長野銀行… 3.020%
富山第一銀行… 2.970%
福邦銀行… 3.070%
岐阜銀行… 3.070%
愛知銀行… 3.070%
名古屋銀行… 3.070%
中京銀行… 2.970%
第三銀行… 2.970%
びわこ銀行… 2.870%
関西アーバン銀行… 3.370%
大正銀行… 2.820%
みなと銀行… 2.820%
島根銀行… 2.950%
トマト銀行… 2.880%
もみじ銀行… 2.870%
西京銀行… 3.070%
徳島銀行… 3.170%
香川銀行… 3.120%
愛媛銀行… 3.170%
高知銀行… 3.060%
佐賀共栄銀行… 3.070%
長崎銀行… 3.070%
熊本ファミリー銀行… 3.190%
豊和銀行… 3.070%
宮崎太陽銀行… 3.170%
南日本銀行… 2.970
八千代銀行… 2.870

信用金庫


札幌信用金庫… 2.820%
北門信用金庫… 2.820%
伊達信用金庫… 3.140%
北空知信用金庫… 2.820%
日高信用金庫… 3.370%
函館信用金庫… 2.820%
渡島信用金庫… 3.120%
旭川信用金庫… 2.820%
稚内信用金庫… 3.170%
小樽信用金庫… 2.970%
留萌信用金庫… 3.050%
北星信用金庫… 3.070%
帯広信用金庫… 3.120%
釧路信用金庫… 3.070%
北見信用金庫… 3.200%
遠軽信用金庫… 2.970%
あおもり信用金庫… 3.120%
東奥信用金庫… 3.170%
十和田信用金庫… 3.170%
鶴岡信用金庫… 3.170%
盛岡信用金庫… 3.070%
一関信用金庫… 3.040%
杜の都信用金庫… 3.070%
石巻信用金庫… 3.270%
白河信用金庫… 3.070%
須賀川信用金庫… 3.120%
二本松信用金庫… 3.120%
福島信用金庫… 3.120%
高崎信用金庫… 2.820%
桐生信用金庫… 3.120%
利根郡信用金庫… 2.820%
北群馬信用金庫… 2.820%
しののめ信用金庫… 3.170%
足利小山信用金庫… 3.070%
佐野信用金庫… 2.820%
川口信用金庫… 2.820%
千葉信用金庫… 2.820%
横浜信用金庫… 2.970%
三浦藤沢信用金庫… 2.870%
湘南信用金庫… 2.820%
川崎信用金庫… 2.970%
興産信用金庫… 3.020%
芝信用金庫… 3.070%
足立成和信用金庫… 3.020%
西武信用金庫… 2.870%
東京信用金庫… 2.820%
城北信用金庫… 3.020%
瀧野川信用金庫… 3.020%
巣鴨信用金庫… 3.070%
青梅信用金庫… 3.070%
多摩信用金庫… 3.070%
新潟信用金庫… 3.070%
長岡信用金庫… 3.070%
長野信用金庫… 3.050%
松本信用金庫… 3.170%
諏訪信用金庫… 3.170%
飯田信用金庫… 3.170%
アルプス中央信用金庫… 3.170%
富山信用金庫… 3.070%
高岡信用金庫… 3.070%
金沢信用金庫… 3.120%
のと共栄信用金庫… 3.120%
北陸信用金庫… 3.170%
鶴来信用金庫… 3.070%
興能信用金庫… 3.120%
福井信用金庫… 3.070%
敦賀信用金庫… 3.120%
小浜信用金庫… 3.070%
越前信用金庫… 3.070%
静岡信用金庫… 3.020%
静清信用金庫… 3.170%
浜松信用金庫… 3.170%
三島信用金庫… 3.120%
島田信用金庫… 3.170%
焼津信用金庫… 3.170%
富士信用金庫… 3.170%
遠州信用金庫… 3.170%
岐阜信用金庫… 3.070%
大垣信用金庫… 3.070%
高山信用金庫… 3.070%
東濃信用金庫… 3.070%
関信用金庫… 3.070%
西濃信用金庫… 3.070%
豊橋信用金庫… 3.020%
岡崎信用金庫… 2.970%
いちい信用金庫… 3.070%
瀬戸信用金庫… 3.070%
半田信用金庫… 3.020%
知多信用金庫… 3.070%
豊川信用金庫… 3.070%
豊田信用金庫… 3.070%
碧海信用金庫… 3.070%
西尾信用金庫… 3.070%
蒲郡信用金庫… 3.070%
尾西信用金庫… 3.170%
東春信用金庫… 2.820%
北伊勢上野信用金庫… 2.870%
桑名信用金庫… 3.170%
滋賀中央信用金庫… 3.070%
長浜信用金庫… 3.020%
湖東信用金庫… 3.070%
京都信用金庫… 2.820%
京都北都信用金庫… 2.820%
大阪信用金庫… 3.370%
大阪厚生信用金庫… 3.370%
大阪市信用金庫… 3.400%
大阪東信用金庫… 3.170%
摂津水都信用金庫… 2.820%
奈良中央信用金庫… 2.820%
きのくに信用金庫… 2.970%
神戸信用金庫… 2.970%
姫路信用金庫… 2.820%
播州信用金庫… 2.820%
兵庫信用金庫… 2.820%
尼崎信用金庫… 2.970%
日新信用金庫… 3.070%
淡路信用金庫… 2.820%
但馬信用金庫… 2.820%
西兵庫信用金庫… 2.820%
中兵庫信用金庫… 3.120%
但陽信用金庫… 2.820%
鳥取信用金庫… 2.970%52,000
米子信用金庫… 3.000%
しまね信用金庫… 2.870%
日本海信用金庫… 2.950%
おかやま信用金庫… 2.970%
水島信用金庫… 3.070%
玉島信用金庫… 3.070%
吉備信用金庫… 2.970%
広島信用金庫… 3.170%
呉信用金庫… 3.070%
しまなみ信用金庫… 3.070%
西中国信用金庫… 2.920%
防府信用金庫… 2.870%
東山口信用金庫… 3.170%
徳島信用金庫… 3.120%
高松信用金庫… 3.150%
愛媛信用金庫… 3.170%
宇和島信用金庫… 3.170%
川之江信用金庫… 3.070%
幡多信用金庫… 3.020%
福岡ひびき信用金庫… 2.920%
飯塚信用金庫… 2.870%
大川信用金庫… 2.870%
遠賀信用金庫… 2.920%
唐津信用金庫… 3.070%
佐賀信用金庫… 3.070%
西九州信用金庫… 2.820%
たちばな信用金庫… 3.070%
熊本信用金庫… 3.160%
熊本第一信用金庫… 3.170%
熊本中央信用金庫… 2.920%
天草信用金庫… 3.170%
大分信用金庫… 3.070%
大分みらい信用金庫… 3.070%
延岡信用金庫… 3.070%
高鍋信用金庫… 3.150%
南郷信用金庫… 3.170%
鹿児島相互信用金庫… 3.120%


信用組合


石巻商工信用組合… 3.070%
古川信用組合… 2.970%
北都信用組合… 3.170%
いわき信用組合… 3.070%
茨城県信用組合… 2.820%
君津信用組合… 2.820%
第一勧業信用組合… 3.020%
新潟縣信用組合… 3.070%
長野県信用組合… 3.050%
豊橋商工信用組合… 2.970%
飛騨信用組合… 3.120%
近畿産業信用組合… 2.820%
淡陽信用組合… 3.170%
笠岡信用組合… 3.020%
広島市信用組合… 2.870%
広島県信用組合… 2.820%
長崎三菱信用組合… 2.920%
大分県信用組合… 3.050%
鹿児島興業信用組合… 3.060%


労働金庫

北海道労働金庫… 3.170%
東北労働金庫… 3.070%
中央労働金庫… 2.870%
新潟労働金庫… 3.070%
長野県労働金庫… 3.170%
静岡県労働金庫… 2.970%
北陸労働金庫… 3.170%
東海労働金庫… 2.970%
近畿労働金庫… 3.070%
中国労働金庫… 3.070%
四国労働金庫… 3.060%
九州労働金庫… 3.070%


ノンバンク


三井住友海上火災保険… 2.970%
あいおい損害保険… 3.070%
協同住宅ローン… 2.870%
東京合同ファイナンス… 3.050%
SBIモーゲージ… 2.820%
東芝住宅ローンサービス… 2.820%
全宅住宅ローン… 2.820%
住信・松下フィナンシャルサービス… 2.970%
財形住宅金融… 2.920%
優良住宅ローン… 2.846%
ジェイ・モーゲージバンク… 2.820%
オリックス… 2.820%
トヨタファイナンス… 2.820%
日本モーゲージサービス… 2.820%
シャープファイナンス… 2.820%
住生活グループファイナンス… 2.970%
楽天モーゲージ… 2.820%
NTTファイナンス… 2.820%
年金住宅福祉協会… 2.970%
ハウス・デポ・パートナーズ… 2.820%
GEMoneyファイナンス… 2.910%

投稿者 tak : 18:34 | コメント (0)

新型住宅ローン(札幌銀行)

内容


・利用資格

借入時満20歳以上満70歳未満、最終ご返済時満80歳未満の方(団体信用生命保険契約は76歳誕生日の前日で終了します)

前年の年収が200万円以上で安定した収入のある方

勤務年数1年以上の方、または同一営業を3年以上続けている方

当行の審査および保証会社の保証が得られる方

当行本支店と同一市内に居住又は勤務先のある方


・融資金額

50万円以上5,000万円以内(10万円単位)


・融資期間

1年以上35年以内(1年単位)

・融資金利

変動金利型

固定特約金利型(3年、5年、10年)

より選択


・返済方法

元利均等返済(ボーナス時増額返済併用も可)


・保証料

融資金額と返済期間により異なる


・保証人

保証人は原則不要


・手数料

管理手数料47,250円(消費税込み)


・担保

原則融資対象の土地・建物に第1順位の抵当権を設定


・火災保険

建物に長期火災保険をかけ、その保険金請求権に質権を設定。


・団体信用生命保険

原則ご加入が条件(保険料は札幌銀行が負担)。

健康上の理由等、止むを得ず加入できない方は融資金3,000万円までは取扱可


特徴

利用可能な方が札幌市内に居住又は勤務先のある方と限定されていますが、地方銀行としては頑張ったサービスを展開されています。

主な特徴の1つめは前年の年収が200万以上で勤務年数1年以上の方が利用できるという点です。

収入や勤務年数の基準が他の金融機関よりも低く設定しているため、転職後間もない方や今はまだ収入が多くない方にも利用しやすい住宅ローンといえます。

そしてもう一つが団体信用生命保険の加入が絶対条件ではないということです。

他の金融機関では基本的にその金融機関指定の団体信用生命保険に加入できないかたは融資の対象外となってしまいます。

しかし札幌銀行では原則加入ではありますが、なんらかの理由で加入できない場合でも3,000万円までは融資してもらえます。

ですので以前大きな病気を患ってしまい団体信用生命保険の加入が認められなかった方などでも融資を申し込むことができるのです。

投稿者 tak : 17:36 | コメント (0)

リレープランフレックス(住友信託銀行)

内容

・利用資格

お借入時の年齢が満20歳以上満65歳以下の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳以下の方。

前年度税込年収が200万円以上の方。

現在のお勤め先に3年以上勤務されている方
(自営業の方は3年以上の事業実績のある方)。

団体信用生命保険に加入できる方。

当社所定の保証会社の保証を受けられる方。


・融資金額

1億円以内(10万円単位)


・融資期間

35年以内(1年以上、1年単位)


・融資金利

変動金利型

上限金利特約型(特約期間(5年、10年)内は、あらかじめ設定する上限金利を超えません。

2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年の固定金利特約型

から選択


・返済方法

元利均等返済、元金均等返済から選択(ボーナス返済併用も可)


・保証料

保証料と取扱手数料31,500円(税込)がかかる


・繰上げ返済手数料

上限金利特約型・固定金利特約型の場合

一部繰上返済:21,000円、全額繰上返済:31,500円 (いずれも税込)

変動金利型

一部繰上返済:5,250円、全額繰上返済:借入より7年以内 5,250円(借入より7年以上の場合、無料)

・団体信用生命保険

原則として加入(保険料は住友信託が負担)。

加入しない場合、又は出来ない場合は、推定相続人の方(1名)に連帯保証人になってもらわなければならない。


特徴

住友信託銀行の住宅ローンです。

このローンの特徴の一つが返済プランにある変動金利型返済に金利上昇の上限があらかじめ設定されている上限金利特約型というプランです。

これは通常の変動金利型と同様、金利は変動していきますが、特約期間(5年、10年)内は、あらかじめ設定された上限金利を超えて上昇することがありません。

ですのでよりリスクの少なく変動金利のメリットを受けることができるプランといえます。

そして一部繰上返済がインターネットと電話で手数料が無料で行え(電話の場合は月2回まで無料)、繰り越し金額も1万円からと大変やりやすくなっています。

ですので、早めの繰り上げ返済を考えておられる方には検討の価値はあるでしょう。

また、毎月の返済日当日にあらかじめ指定されたの金額を以上の残高があった場合、自動的に一部繰上返済する自動返済というサービスも行っています。

注意点

自動返済は繰り上げ返済の手間がかからず大変便利ではありますが、指定された金額以上の金額が口座にあった場合、自動的に住宅ローンの繰上げにまわされてしまうため特にボーナス時など資金管理をきちんとしていないと何か購入予定があった場合その資金がなくなってしまう可能性もありますので注意が必要です。

また、住友信託銀行の自動返済は返済額軽減型で繰り上げ返済されます。

返済額軽減型は毎月の返済額が減少するためライフプランを持っている方は余裕のある時期に繰り上げ返済をして、資金の必要な時期に返済額を減らすなどの方法をとれば有効に活用できますが、とにかく総返済額を減らしたいという方は利息軽減効果が高い期間短縮型の繰上げ返済をする金融機関を利用されたほうがいいでしょう。

投稿者 tak : 17:32 | コメント (0)

ネットdeホーム (三井住友銀行)

内容

・利用資格

お借り入れ時年齢が満45歳以下の方


・融資金額

200万円以上6,000万円以内(10万円きざみ)


・融資期間

1年~最長35年


・融資金利

変動金利型
固定金利特約型
超長期固定金利型

から選択


・返済方法

利均等返済
元金均等返済
(ボーナス月増額返済の併用も可)


・保証料

不要


・団体信用生命保険料

不要


・繰上返済手数料  

無料
手数料


・その他 

もし、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態と診断されたら、
住宅ローン残高が0円になる保障もつけられます。

・融資金利

ガンのみ保障型

ネットdeホーム標準金利+年0.2%

三大疾病ワイド保障型 5

ネットdeホーム標準金利+年0.3%


・付帯される保険

ガンのみ保障型

入院時のみ担保特約および悪性新生物診断給付金特約付帯
就業不能信用費用保険

三大疾病ワイド保障型 5

入院時のみ担保特約・重度慢性疾患のみ担保特約・悪性新生物診断給付金特約・
急性心筋梗塞診断給付金特約・脳卒中診断給付金特約・債務繰上返済支援特約付帯
就業不能信用費用保険


特徴

三井住友銀行の住宅ローンです。

このローンの特徴にはまずミックスプランがあげられます。

ミックスプランとは、複数の金利タイプを組み合わせるものです。

例えば、変動金利+固定金利として比率を半分ずつにした場合、金利が上がった場合でも変動金利のみ場合の半分の影響しかうけずにすみ、逆に下がった場合は固定金利のみの場合では得られなかった金利下降のメリットが得られます。

また、この住宅ローンは借入中にガン、急性心筋梗塞、脳卒中発病したと診断され日常生活に支障がでる状態になると、住宅ローンの残高が0円になる三大疾病保障付住宅ローンもつけることができます。

(5つの重度慢性疾患、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵(すい)炎になったと診断され、就業不能となった場合、保険金の支払いもしくは住宅ローン残高が0円という保証が受けられます)

注意点

万が一重い病気をわずらってしまったときに住宅ローンの返済を心配せずにすむ三大疾病保障付住宅ローンは長く何が起こるかわからない返済期間を考えると安心できる保証なのですが、この保険はあたりまえながら住宅ローンの返済が終わった時点で保証も終わってしまいます。

返済後の人生も長いわけですから住宅ローンとは分けて、一生涯保証される保険に加入されたほうが無難かもしれません。

三大疾病保障付住宅ローンを見て安易に借入を考えずにローン全体の条件を見て慎重に検討しましょう。

投稿者 tak : 17:29 | コメント (0)

スターワン住宅ローン(東京スター銀行)

内容

・利用資格

日本国籍の方または外国籍で永住権をお持ちの方。

20歳以上65歳以下の方で、完済時の年齢が75歳以下の方。

前年の税込年収が200万円以上の方。

年間返済額が前年税込年収の30%以内の方

東京スター銀行の営業店(首都圏、宮城県、愛知県、大阪府、福岡県にございます)に、おおむね2時間程度で来店可能な方。


・融資金額

500万円以上1億円以内(10万円単位)


・融資期間

1年以上35年以内(1年単位)


・融資金利

変動金利型と3年5年10年の固定金利選択型から選ぶ


・返済方法

毎月元利均等償還方式。(ボーナス月増額返済の併用も可)


・保証料

不要


・保証人

保証会社や第三者による保証は原則として不要


・手数料

事務手数料が1件につき73,500円(税込)
その他、登記費用、印紙税等の費用(実費)がかかります。


・繰上返済手数料

一部繰上返済 1回につき 21,000円(税込)
繰上完済 1件につき 31,500円(税込)


・担保

対象となる物件に当行を第一順位とする抵当権を設定する。


・火災保険

火災保険に加入する。


・団体信用生命保険

義務ではないが、東京スター銀行が契約している保険会社の団体信用生命保険に加入されることを推奨する。

特徴

東京スター銀行の最大の特徴は預金連動型を採用していることです。

預金連動型とはローン借入額のうち、預金残高まではローンの金利がゼロになり、預金残高を超えた住宅ローンの残高部分にのみ支払い利息が発生するというものです。

ですので預金残高が増えるにつれて返済額の利息部分の割合が減っていきます。

そして預金残高とローンの残高が同じになると返済は元金のみとなります。

預金残高を超えるローンの残高にかかる金利は市場金利と住宅の評価額、毎日の預金残高を加味して半年ごとに計算します。

注意点

預金を増やしていける人や住宅の評価額に対して借入額が少ない方には金利負担が少なくなりメリットを享受できますが、預金をためることができない人や借入額が多い人にはあまりメリットがないといえます。

また、借入額に対して住宅の評価が低かったり、預金がすくなかったりした場合は適用金利は他の住宅ローンより高くなる可能性があります。

投稿者 tak : 17:26 | コメント (0)

みずほ住宅ローン(みずほ銀行)

利用

・利用資格

満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時年齢満81歳未満の方

当行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方

安定した収入のある方

保証会社の保証を受けられる方


・資金使途

本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築・増築・改築、底地の買い取り資金、火災保険料、
保証会社手数料、保証料、仲介手数料、担保関連費用、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、
付帯工事費用、管理準備金、水道加入金

・融資金額

50万円以上1億円以内(1万円単位)


・融資期間

1年以上35年以内(1年単位)


・融資金利

変動金利方式、
上限金利設定方式(上限金利設定期間中は、設定された上限金利の範囲内で金利が変動します設定期間は5年または10年を選択)

固定金利選択方式 2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年から選択する
から選べる


・返済方法

毎月元利均等返済


・保証料

保証料および事務手数料(31,500円)を保証会社に支払う。


・保証人

原則として保証人をたてていただく必要はありません。


・担保

保証会社が融資対象となる土地および建物に、原則として第一順位の抵当権を設定登記する。


・火災保険

建物に長期火災保険かける


・団体信用生命保険

団体信用生命保険に加入する。
3大疾病保障特約をご利用した場合、住宅ローンの金利に年0.3%上乗せした金利が適用されます。

特徴

みずほ銀行の住宅ローンです。

このローンの特徴はまず借入金額の半額ずつを異なる金利方式で組み合わせるミックスプランです。

これは、複数の金利タイプを組み合わせるものです。

変動金利+固定金利が一般的なのですがこれらを半額ずつで組み合わせると、金利が上がった場合でも変動金利のみ場合の半分の影響しかうけずにすみ、逆に下がった場合は固定金利のみの場合では得られなかった金利下降のメリットが得られます。

また、この住宅ローンの団体信用生命保険には借入中にガン、急性心筋梗塞、脳卒中を発病したと診断され日常生活に支障がでる状態になると、保証をうけられる3大疾病保障特約付という保険をtけることができます。


そして、夫婦や親子で返済していくことができる親子リレー返済方式や家族ペア返済方式も利用が可能となっています。


注意点

万が一重い病気にかかってしまったときに住宅ローンの返済を心配せずに治療に専念できる3大疾病保障特約付は長く何が起こるかわからない返済期間を考えると安心できる保証なのですが、この保険はあたりまえながら住宅ローンの返済が終わった時点で保証も終了します。

返済後の人生も長いので長い視点で考えるなら住宅ローンとは分けて、一生涯保証される保険に加入されたほうが無難かもしれません。

投稿者 tak : 17:24 | コメント (0)

超長期固定金利住宅ローン(三菱東京UFJ)

内容

・利用可能者

年齢が借入時に20歳以上59歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日までで、
保証会社(三菱UFJ住宅ローン保証㈱)の保証を受けられる方

団体信用生命保険にご加入が認められる方(保険料は三菱東京UFJが負担)

同じ勤務先に満3年以上勤務されている方で、三菱東京UFJに給与振込(当行規定による)をご利用中の方

「三菱東京UFJダイレクト」をご利用中、または今後ご利用できる方


・資金使途

自分で住む住宅の建築・購入・増改築資金、住宅ローンの借替資金・借り替えにともなう諸費用

住み替えの際の既存住宅売却にともなう既存住宅ローンの返済資金

・融資金額

30万円以上1億円以内(10万円単位)


・融資期間

21年以上35年以内(1年単位)
※中古物件の場合等は一部制限あり。


・融資金利

固定金利型

・借入利率

借入時の適用利率が適用されます。

借入期間中は、「変動タイプ」「固定特約タイプ」への変更はできません。


・返済方法

元利均等返済方式と元金均等返済方式から選択可能。(ボーナス月増額返済の併用可)

親子リレー返済は不可。

・保証料

支払方法は、一括前払い型のみ。


・保証人

原則として保証人は必要ありません。


・事務手数料

1件あたり31,500円かかる。

一部繰上返済手数料

返済金額に関わらず3,150円の手数料が必要


・その他の手数料

その他の返済条件を変更する場合には、条件変更手数料5,250円が必要


・担保

購入する土地・建物、または借替対象となる土地・建物に保証会社を抵当権者とする抵当権を設定する。


・団体信用生命保険

団体信用生命保険に加入する。
(保険料は三菱東京UFJが負担)

特徴

三菱東京UFJ住宅ローンの超長期固定金利住宅ローン最長35年までとフラット35と同様の長期固定金利型の住宅ローンです。

返済方法も、元利金等償還方式に加え、元金均等償還方式も選べます。返済総額を減らしたいならば、元金均等償還方式を選んだ方が有利です。

この住宅ローンは借入時から最長1年間の元金返済の据え置きもできます。

この場合は、据置期間は1ヶ月単位で、金利は毎月払いとなります。家を建てた当初は何かとお金が要るので、ローンの負担が減ることがメリットです。

また三菱東京UFJはほかにも変動金利型、固定金利選択型とのミックスプランも選択することができ今後の金利情勢を読んで、適した金利タイプを取り入れることが可能です。

そして希望される方には7大疾病保証付というガン、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧性疾患、糖尿病、慢性肝不全、肝硬変にかかりいかなる業務にも従事できない状態が30日間の免責期間を超えて1年間継続した場合、別途保険金が支払われ、住宅ローン残高が0円になる保険を付けることもできます。

注意点

おなじ35年の固定金利のフラット35と比べると若干、金利の割高感が出てしまいます。

もちろんフラット35は取り扱う金融機関により金利が違うので一概には言えないのですがもし利用を考えるのであれば条件のいい金利の優遇期間に申し込むべきでしょう。

投稿者 tak : 17:21 | コメント (0)

生命保険

マンションの折込チラシなどを調べると、提携ローンの金融機関に生命保険会社がしていされていることがあります。

生命保険の住宅ローンは多くの場合このような提携ローンとなっています。

非提携ローンとして利用できるのは大手生命保険会社が中心です。

特徴は、他の民間ローンと違い固定金利型ローンを積極的に扱っていることです。

ただ生命保険の住宅ローンは借入期間が長いほど金利も高く設定されています。

生命保険会社は全国に支社を持っていますが住宅ローンは基本的に本社での扱いになります。

当然手続きはめんどうになってしましますのでその不利を補うために金利は他の金融機関より低いこともあるそうです。

投稿者 tak : 17:16 | コメント (0)

労働金庫

労働金庫は労働組合員の福利厚生のための機関で他の銀行と同じように預金や融資ができます。

労働組合員でなくても利用資格を得れば住宅ローンを組めます。
原則としてはまず労働組合に組合員でなければなりません。そして会社の労働組合が労働金庫の会員でなければなりません。

もし会社に労働組合がない場合は入会費を払って相互会に加入すれば労働金庫の融資を利用できます。

手続きは労働金庫の窓口で扱っています。

特徴

・経費の中でも大きな額になる保証会社の保証料が、金利に上乗せされる形になっていますので一括払いの必要がありません。

・他の金融機関と比べて融資限度額は高くなっています。通常は最高額が1億円です。

・他の金融機関と違って労働金庫の融資には自動的に生命共済と火災共済がついていて掛け金は労働金庫の負担となっています。

・基本的には変動金利型ローンですが、金利変動の上限を設定して、それ以上は金利の上昇分をカットするキャップ型の住宅ローンを労働金庫は早い時期から導入しています。

投稿者 tak : 17:15 | コメント (0)

新安心宣言(トヨタファイナンス)

内容

・利用資格

満20歳以上64歳以下で、完済時の年齢が74歳以下である。

原則として勤続2年以上、もしくは営業年数が3年以上の方。

団体信用生命保険に加入が認められる方(保険料はトヨタファイナンスが負担)。

トヨタファイナンス(株)所定の審査基準を満たす方。


・融資金額

500万円以上1億円以内(10万円単位)


・融資金利

最長35年の全期間固定金利タイプか2、3、5、10年の固定金利選択型のどれかを自由に選択できる
(固定金利選択タイプから全期間固定金利タイプへの変更はできません。)


・返済方法

毎月元利均等償還方式。年2回のボーナス月増額返済の併用も可


・保証料

無料


・手数料

無料


・担保

購入する土地と建物に対して第一順位の抵当権を設定。しかし住宅金融公庫た年金福祉事業団からの融資を受ける場合は担保余力がある場合、後順位の抵当権でもよい


・火災保険

長期火災保険を付保する。基本的に従来の火災保険に比べ、割安な保険料で加入できる


・団体信用生命保険

団体信用生命保険の保険料は無料


・その他

保険料はとられるが、所得補償制度を活用することで、病気や怪我で長期間、就業不能となっても家族の生活を保障できる


特徴


トヨタ自動車の関連会社であるトヨタホームで新築をする時に利用できる住宅ローンです。

保証料と団体信用生命保険が無料です。そして繰上返済時の手数料も無料になっており、経費削減が可能な商品です。

金利のタイプは変動金利型がなく代わりに最長35年の全期間固定金利か複数期間の固定金利選択型がそろっています。

ちなみに固定金利選択型は2年、3年、5年、10年の4種類です。

当初の固定金利期間が終了するまでは、他の固定金利期間に切り替えられません。

金利タイプは固定金利型のみで、各固定金利期間とも初回の固定金利期間が終了するまでは金利の割引を受けられます。

2、3年固定でそれぞれの基準金利に対して0.3%マイナス。5、10年固定ででそれぞれの基準金利に対して0.1%マイナスです。


注意点

原則としてトヨタホームにかかわる新築資金と土地付新築建物購入資金が対象になります。

また取り扱い対象地域も限定されるので、誰にでもできる住宅ローンではないことに注意してください。

また金利タイプを選択するとき、10年固定金利型を選択すれば、ある程度金利上昇にともなった返済負担を軽くすることができますが、この間、金利の上昇が大きく進むと、次の固定金利期間に乗り換える時に、返済負担が一気に重くなることが考えられますので、注意してください。

もし今の低金利を活かしたいのならば2、3年固定金利型を選ぶのも一つの方法です。ただし短期の固定金利型を利用する場合は、将来の金利に見通しがつかないかぎりお勧めできません。


投稿者 tak : 04:44 | コメント (0)

財形住宅融資

内容

利用資格  

一般財形、財形年金貯金、財形住宅貯金のいずれかを1年以上続け、申し込み日の2年以内に財形貯蓄の預入れを行い、さらに申し込み時の残高が50万円以上ある人

勤務先から住宅手当、利子補給、社内融資といった援助が受けられる人

財形借入金の毎月の返済額の4倍以上の月収がある人

申し込み時点で70歳未満の人(親子リレー返済の場合はそれ以上でも可)

融資額  

財形貯蓄の合計残高の10倍までの額で、最高4000万円まで
かもしくは住宅取得額の80%まで


融資期間 

10年以上35年以内(1年きざみ)


融資金利 

5年固定金利制


返済方法 

元利均等返済毎月払い、元金均等返済毎月払い(ボーナス払い併用も可)


保証  

指定された信用保証会社が保証


担保 

指定された信用保証会社が担保設定


特徴

財形住宅融資とは、融資を受けられる方の勤務先で財形貯蓄を行っている場合に受けられる融資です。

一般財形、財形年金貯金、財形住宅貯金のいずれかを1年以上続け、申し込み時の残高が50万円以上ある人が利用できます。

返済の特徴は5年ごとに金利を見直す5年固定金利制という金利をとっていることです。

当初5年間の金利が非常に低く、会社によっては一定の利子補給も受けられます。

また、物件の条件が緩やかなことや、フラット35との併用も可能であることも有利なポイントでしょう。

また夫婦や親子がそれぞれ財形貯蓄をしていれば同じ住宅でも別々に融資を申し込むことが可能です。


注意点

財形住宅融資は5年固定金利制なので5年ごとに金利見直しで金利が上昇する可能性もあります。

ですので借り入れの際には借入金額を少なめにするなど注意したほうがよいでしょう。

もしくは一定の要件を満たせばフラット35との併用も可能ですので組み合わせてリスクを分散させることも方法でしょう。

また、会社を辞める際には借り入れ分を一括返済しなければならない場合が多く、転職がしにくくなってしまいます。

ですので転職も考えられる場合は将来のプランを考えて借り入れされたほうがよいでしょう。


投稿者 tak : 04:41 | コメント (0)

りそな住宅ローン(りそな銀行)

内容

・利用資格

お借入時の年齢が満20歳以上満66歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方

前年の税込年収が100万円以上の方

給与所得者の場合は、勤続年数1年以上の方、給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上の方

団体信用生命保険に加入できる方(保険料はりそな銀行が負担)


・融資金額  

 50万円以上1億円以内(1万円単位)

*ただし税込年収に占める年間元利金返済額の割合が35%以内でかつ
りそな銀行所定の保証会社が算出する担保価値の範囲内


・融資期間 

 1年以上35年以内(1年単位)

*ただし、借入当初「固定金利選択型」を選択した場合は固定金利選択型期間以上、35年以内(1年単位)となる。
また借入当初の1年間は返済を据え置くことができます


・融資金利    

変動金利の場合
 5年間は毎月同じ返済額の「返済額5年毎見直し方式」

 最長20年間ご返済額を一定にするプラン「ご返済安定プラン」
のいずれかを選択。

固定金利選択型の場合
2年、3年、5年、7年、10年、15年または20年間

から選択


・返済方法   

毎月元利均等返済。ボーナス時の増額返済との併用も可能。


・保証料  

りそな銀行の保証会社を利用するので、原則として保証人は不要。


・手数料  

 事務取扱手数料31,500円(消費税等込み)と保証料を保証会社に支払う。


・担保   

りそな銀行の保証会社に対し、ご融資対象物件(土地と建物)への抵当権を設定登記する。


・火災保険   

マンションを除く借地上または保留地上の建物並びに保証会社が必要とする場合に、建物の火災保険に質権を設定する。


・団体信用生命保険   

りそな銀行の指定する団体信用生命保険に加入。(保険料はりそな銀行が負担)


特徴

りそな銀行の住宅ローンです。

このローンの特徴はまず、利用資格が勤続年数が1年以上の方となっており転職後間もない方でも利用できる内容となっております。

今はよりよい職場を探して積極的に転職をする方も増えていますのでそういった方には利用しやすい住宅ローンといえます。

また、もう一つの特徴は借入時から最長1年間の返済の据え置きができることです。

据え置きを利用すれば何かとお金が要る家を建てた当初に、ローンの返済で家計が圧迫されることが減少できます。

そして、変動金利の場合、5年間は毎月同じ返済額の「返済額5年毎見直し方式」かもしくは最長20年間、返済額を一定にするプラン「ご返済安定プラン」のいずれかを選択することができ、これらを利用すれば金利上昇の局面においても大幅な返済額の増加に悩むことがありません。


注意点

変動金利タイプ使用時に利用できる「返済額5年毎見直し方式」や「ご返済安定プラン」は一定期間の金利上昇による返済額の増加を一定ラインまでで防いでくれますが、このプランは未払い利息が発生してしまう可能性もあります。

りそな銀行では金利タイプを途中で変更することもできますのでそういった事態になるまえに返済方法や金利プランの見直しをしたほうがよいでしょう。

投稿者 tak : 04:39 | コメント (0)

フラット35

内容

・利用資格

申し込み時の年齢が70歳未満であること。(親子リレー返済利用の場合はそれ以上でも可)

安定した収入があり毎月の返済額の4倍以上の月収がある人。

日本国籍、または永住権のある人。


・住宅の条件

住宅の床面積が一戸建ての場合70㎡、マンションの場合30㎡以上

住宅の耐久性が住宅金融公庫の定める技術基準を満たしていること

店舗や事務所と併用した場合、住宅部分の床面積が全体の2分の1以上

新築住宅の場合、建築費または購入価格が1億円以下(消費税を含む)で申し込み時点において竣工より2年以内で
人が住んだことがない住宅

中古住宅の場合、購入価格が1億円以下(消費税を含む)で申し込み時点において竣工より2年以上を経ている住宅。
もしくは既に人が住んだことがある住宅


・融資金額

100万円以上8000万円以下で建設費用や購入費用(消費税を含む)の80%まで利用可能


・融資期間

15年以上35年以内(1年単位)

もしくは年齢が80歳になるまでの期間


・融資金利

最長35年の全期間固定金利


・返済方法

元利均等返済毎月払い。ボーナス月増額返済の併用の可能(融資金額の40%以内)


・保証料

不要(保証人も不要)


・手数料

金融機関により異なる


・繰り上げ手数料

不要


・火災保険

融資対象になる住宅に必要


・団体信用生命保険

別途、特約料が必要


特徴

住宅公庫の融資が個人には原則行われなくなる一方、住宅金融公庫に代わり代表的な住宅ローンとなったのがフラット35です。現在多くの金融機関で取り扱われています。

フラット35の仕組みはまず、住宅金融公庫が民間の金融機関からフラット35を買い取り、それを担保として債権を投資家に発行することで住宅ローンのための資金調達を行います。

つまり住宅金融公庫が民間の金融機関が長期固定の住宅ローンを提供する仕組みを支えているといってもいいでしょう。

フラット35の特徴はなんといっても長期固定金利ということです。

やはり多くの人にとって金利変動のリスクがない固定金利は安心できます。

またフラット35は保証料、保証人が不要なっており、さらに繰り上げ返済時の手数料も無料となっています。

他の住宅ローンと比べてよい条件が揃っているため、現在もっとも無難な住宅ローンといえます。

注意点

フラット35の金利は融資する金融機関により異なるため一律ではありません。

フラット35の性質上、金融機関の手数料率はそれぞれの金融機関が決めているため金利に違いができてしますのです。

ですのでフラット35を選択する場合、複数の金融機関の金利や条件を比較、検討し最も有利な金融機関を選ばなくてはいけません。

また、適用される金利は申し込み時ではなく資金受け取り時点での金利となりますので注意してください。

そしてフラット35は借り換えには利用できません。

投稿者 tak : 04:36 | コメント (0)

パワースマート住宅ローン(新生銀行)

内容

・利用資格

 借入時の年齢が20歳以上65歳以下、完済時年齢80歳未満の方

 前年度税込み年収300万円以上の安定した収入である

 団体信用生命保険へ加入できる方

 勤続2年以上(自営業の方の場合は業歴2年以上)

 日本国籍の方、または外国籍で外国人登録証明書、もしくは外国人登録原票記載事項証明書を保有されている居住者の方

 その他当行所定の資格・要件(担保評価額等)を満たしていること

 新生銀行の口座を持つこと


・融資金額

500万円以上1億円以下


・融資期間

5年以上35年以内


・返済方法

元利均等返済。融資額の40%までボーナス月増額返済の併用もできる


・融資金利

変動金利型と、1年、3年、5年、7年、10年の固定金利選択型を選択できる


・保証料

保証人は原則として不用。また、保証会社から保証を受ける場合、保証料は無料


・手数料

無料


・担保

購入する土地、建物に対して第一順位の抵当権を設定できる


・火災保険

原則として指定保険会社の火災保険に加入。保険料を自己負担する必要がある


・団体信用生命保険

指定の生命保険会社の団体信用生命保険に加入。保険料は新生銀行が負担


・その他

原則、利用資格は勤続2年以上の人だが、それ未満の場合でも審査の対象になる場合がある

特徴

パワースマート住宅ローンの最大の特徴は繰上返済のしやすさと自動繰上返済による返済負担の軽減です。

毎月の返済金額だけでなく、預金口座内に自分が指定した金額以上の残高がある場合は、それを自動的に繰上返済にまわしてくれます。

つまり、生活に必要なお金を普通預金口座内に残しておき、それ以外は自動的に繰越返済にあてることで利用者の返済負担を軽くしてくれます。

しかも繰越返済の手数料は無料。保証料も無料。

さらに保証事務手数料も無料なので、意外とかかってしまう住宅ローンの経費を抑えることができます。

金利のタイプは変動金利型と固定金利選択型。固定金利選択型は1年、3年、5年、7年、10年の期間を自由に選べます。

変動金利型とから固定金利選択型への変更は自由ですが、固定金利選択型から変動金利型に変更する条件は、固定金利期間が終わっていることが前提となります。


注意点

指定した金額以上の残高がある場合、毎営業日ごとに自動的に繰上返済にあてられてしまうのできちんと口座内の資金管理が必要です。

特にボーナスが出たときなど、住宅ローンの返済以外に必要な資金はあらかじめ別の口座などで管理しておくなどの必要があります。
(指定額はフリーダイヤルで変更が可能ですのでボーナス分の金額を増やすこともできます)

また最長で10年の固定金利型ですので、20年、30年の長期でローンを組むならば固定金利期間後の金利変動のリスクを念頭に覚悟しておくべきでしょう。

この住宅ローンのポイントは手軽に繰上返済ができることですが、ローンの利用条件の1つは、年収300万円以上となっておりますが、300万円の年収では繰上返済を積極的に活用できる余裕はありません。

その点では、ある程度所得水準の高い方が利用を考えるべき内容となっています。


投稿者 tak : 04:31 | コメント (0)

ソニー銀行の住宅ローン

内容

・利用資格

満20歳以上64歳未満で、完済時が満80歳の誕生日までであること。

前年度の年収が400万円以上であり、ソニー銀行に普通預金口座を持っている人。

日本国籍、または永住権のある人。


・融資金額

500万円以上1億円以下


・融資期間

1年以上35年以下(1ヶ月きざみ)


・融資金利

変動金利型と2、3、5、7、10、15,20年超(全期間)の固定金利選択型


・返済方法

元利均等償還方式。ボーナス月増額返済の併用の可能(ソニーバンク円普通預金口座より自動引き落とし)

・保証料

不要(保証人も原則として不要)


・手数料

借入時に4万2000円かかる。


・金利タイプ変更手数料

変動金利からの金利タイプ変更の場合、不要。

固定金利からの金利タイプ変更の場合、変更時の現在の固定金利ローンの残り期間に相当するソニーバンクの固定金利が、適用開始時の固定金利期間の固定金利を下回る場合に、手数料がかかります。


・担保

対象物件(土地・建物)に対して第一順位の抵当権を設定する


・火災保険

借入期間満了までを保険期間とする火災保険に加入する。保険料は自己負担


・団体信用生命保険

団体信用生命保険が保険料ソニー銀行の負担で付保される


・その他

来店が不要で繰上げ返済も簡単。1万円以上100万円以下の繰上げ返済に必要な手数料は2100円。

100万円以上1000万円以下の場合は5250円(変動金利型の場合は、繰上返済手数料がかからない)


特徴

インターネット専業銀行。ソニー銀行の住宅ローンです。
融資の相談申し込みから、審査結果の報告、借り入れなどすべての融資過程がインターネットで行なわれるため、
素早い審査と来店不用の負担軽減が特徴となっています。

金利のタイプは変動金利、固定金利のいずれかを選択できます。
なお、固定金利の期間は2年、3年、5年、7年、10年、20年超(全期間)の固定金利選択型です。

金利のタイプはいつでも行なえますので、金利情勢を見極めながら軌道修正することが可能です。
変動金利からの場合、金利タイプ変更時の手数料は無料です。

そしてこの住宅ローンは繰上げ返済が簡単であることも特徴に一つです。ソニー銀行の住宅ローンならば、
まったく来店することなくインターネットを使って随時、繰上げ返済を行なえます。契約書類の再提出なども必要ありません。

金利タイプが変動金利型であれば、繰上げ返済の手数料は無料で、固定金利型でも、
繰上げ返済の金額が1万円以上100万円以下であれば2100円と低価格となっています。

投稿者 tak : 04:27 | コメント (0)

しんきんGOOD住まいリング

内容

・利用資格

年齢が満20歳以上満65歳未満の方 (最終返済時の年齢は満75歳以下)

安定した収入の見込まれる方

信金中央金庫所定の保証機関による住宅ローン保証を受けられる方

代理店信用金庫の会員となれる方

以下の条件のいずれかに該当される方であれば、代理店信用金庫に出資をしていただき、会員となることができます。

1)代理店信用金庫の地区内に住所または居所を有する方
2)代理店信用金庫の地区内の事業所に勤務されている方


・融資金額

50万円以上5000万円以下


・融資期間

35年以内


・融資金利

全期間固定金利。ただし、当初10年間と11年目以降で段階金利が採用される


・返済方法

毎月元利均等償還方式と、毎月元金均等償還方式のどちらかを選択できる。また6ヶ月ごとのボーナス月増額返済も可能
(ボーナス返済部分の元金はご融資額の50%まで)


・保障料

連帯保証人をつけない場合は、融資金利、融資期間に応じた保障料がかかる


・手数料

融資時に5万2500円(消費税等を含む)の融資手数料を支払う


・担保

融資に際して、購入する土地と建物に第一順位の抵当権を設定する


・火災保険

担保となる建物に付保する火災保険の保険金請求権に、信金中央金庫が質権を設定する


・団体信用生命保険

原則として、信金中央金庫が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入する。

その際は、表示金利に年0.3%の保険料相当分が上乗せされる。

・その他

全国8500の信用金庫の店舗においても申し込むほか、提携不動産会社との提携ローンも行なわれている

特徴

しんきんGOOD住まいリングは全国の信用金庫のセントラルバンクとしての機能をもつ信金中央金庫の住宅ローンです。

各信用金庫を通じて代理貸付というシステムをとっており、信金中央金庫に直接、融資の申し込みを行なわず、全国約8500の信用金庫の窓口を通じて申し込み手続きを行ないます。

注目ポイントはやはり長期固定金利型であることです。

適用金利も低めの金利となっています。

基本的な商品内容を見ると段階金利制が採用されていることや、元金均等償還方式を選択できること、
返済期間が最長35年あることなど住宅金融公庫に似ています。

融資金額は5000万円以下で、なおかつ物件価格の80%までとなっています。

また自己資金が不足して借り入れが80%を上回る場合はしんきんGOOD住まいリングと別に、
代理店となる信用金庫の住宅ローンを併用できる場合もあります。

しんきんGOOD住まいリングは長期固定金利型の住宅ローンですが、元金均等償還方式か元利金等償還方式の選択が可能です。

利用者の経済状況によるのですが、負担に耐えられるのであれば元金均等償還方式の利用をおすすめします。

支払いの初期段階における返済は厳しくなりますが、総返済額が元利金等償還方式に比べ抑えることができるからです。


注意点

しんきんGOOD住まいリングを利用する時には代理貸付窓口となっている信用金庫の地区内に住んでいるか、もしくは地区内の事業所に勤務している人に限定されます。

なかには代理貸付業務を行なっていない信用金庫もありますので借り入れの際はご注意ください。

そして、パンフレットなどに表示される融資金利は、団体信用保険料を含まない数字です。

融資を受ける場合は団体信用保険料の加入が義務づけられていますので実際の融資金利はこれに0.3%を上乗せしたものです。

また融資金利は、当初10年間に対して11年目以降から段階金利によりあがりますので、それを考慮に入れた上で返済計画を立ててください。

投稿者 tak : 04:22 | コメント (0)

オリックス信託銀行の住宅ローン

内容


・利用資格

借入時の年齢が満20歳以上55歳未満で、完済時の年齢が満75歳未満であること。

 同一勤務先(または営業開始後)に3年以上勤務していること。

 前年度の税込年収(自営の方は所得)が400万円以上で、安定した収入が得られる見込みの方。

 担保不動産が首都圏、近畿圏にあること。


・融資金額

1000万円以上5500万円以内


・融資期間

35年以内


・融資金利

変動金利型と3、5年の固定金利特約付き変動金利型を自由に選択することが可能


・返済方法

毎月元利均等償還方式。(ボーナス月増額返済の併用も可)


・保証料

保証料は無料。オリックス・クレジットによる保証をうけられる。


・手数料

事務手数料が融資金額の1%かかる


・担保

購入する土地と建物に対して第一順位の抵当権を原則として設定する


・火災保険

一括払いの火災保険に融資期間加入する


・団体信用生命保険

借入額に見合う金額の指定生命保険会社の団体信用生命保険に加入する。保険料はオリックス信託銀行が負担


・その他

借り換えローンの利用も可能

オリックス信託銀行の住宅ローンの特徴

住宅ローンを借り入れるには、多くの場合保証料が必要になりますが、オリックス信託銀行の住宅ローンは保証料無料の住宅ローンです。

保証料とは住宅ローンを借り入れる時、保証人をつけずに保証人の代わりになってくれる第三者の保証会社に対して支払うものです。

オリックス信託銀行の住宅ローンは、融資を受ける際に、オリックス・クレジットが保証会社になりますが、そこに支払う保証料が無料になります。

また、住宅ローンを組んだ方が、ローンの返済期間中に亡くなった場合、ローンの残りを保険金で相殺できるように団体信用生命保険に加入するのが普通ですが、この保険料もオリックス信託銀行の住宅ローンは無料としています。

そして住宅ローンを組む際に求められる預金口座の開設も必要ありません。

コスト面の競争力を全面に押し出した住宅ローンとなっており、住宅を購入時に必要な初期経費の負担を少しでも減らしたい方は利用を検討してもいいかもしれません。

注意点

返済方法の金利タイプは変動金利型と、固定金利特約付き変動金利型の2種類です。(固定金利特約の適用期間は3年と5年)

固定金利の特約期間が短いため、金利変動の影響を受けやすくなっています。

また、利用できる人は原則、首都圏と近畿在住であることが融資の条件となっています。

そして首都圏は埼玉、千葉、東京、神奈川、近畿圏は滋賀、奈良、大阪、兵庫、京都と地域が限定されています。

借入対象不動産に原則として第一順位の抵当権を設定しなくてはいけません。

また保証料や団体信用生命保険は無料ですが、一部繰上返済を行なうときには、返済金額が最低50万円から、手数料が1回につき固定金利期間中 1万円、変動金利期間中 5万円と若干割高な設定となっています。

ですので積極的に繰上返済を利用して返済負担を軽減することを考えているかたには使い勝手の悪いものとなっています。

まとめ

この住宅ローンの最大の特徴は、保証料と団体信用生命保険料が無料ということです。

ただ住宅ローンとしての内容自体は他の住宅ローンと比べると、若干見劣りがしてしまうことも事実です。

また固定金利の特約期間が短く、一部繰上返済もやりやすいとはいいがたいため、融資後に金利が上昇した場合、返済負担を軽減させることが難しいという面も考慮しなければいけません。


投稿者 tak : 04:19 | コメント (0)

JAの住宅ローン

内容

・利用資格

借入時年齢:20歳以上66歳未満
最終償還時年齢:80歳未満
前年度税込年収:200万円以上
勤続年数:3年以上


・融資金額

10万円以上 5,000万円以内


・融資期間

3年以上 35年以内


・融資金利

固定変動選択型・変動金利型・固定金利型


・返済方法

元利均等返済(ボーナス併用返済可)


・保証人

各JA所定の保証機関の保証を受けるため原則として不要


・担保

ご融資対象物件に対して、原則として第1順位の抵当権を設定する。


・火災保険

融資対象物件に火災共済かけて第1順位の質権を設定する。


・団体信用生命保険

団体信用生命共済に加入(掛け金は原則JAが負担)

特徴


JA(農協)は基本的に農業に就労している人たちのための組合ですが、実は一般の人でも利用が可能です。

地区内で農業を営んでいる人は正組合員となり、出資金を出した人は准組合員としてJAの住宅ローンを利用することが可能です。

つまりサラリーマンなら准組合員になれば利用できるのです。(出資金は各JAにより異なります)


融資金利には公庫のように11年目以降から金利が変わる段階金利型の固定金利のほか、変動金利型や固定金利選択型もあります。


また、JAの住宅ローンは住宅の新築・購入、宅地の購入、住宅の増改築、他金融機関からの借換えにも利用できます。

注意点

JAを利用するときの条件や内容は各地域ごとに決められているため、地域が異なると内容も違ってきます。

その他、借入時の年齢制限や最大融資額、返済方法や金利の種類なども地域ごとに違うことがありますのでご利用をお考えの方はまず近くのJAバンクで内容を確認したほうがよいでしょう。

投稿者 tak : 04:12 | コメント (0)

条件での住宅ローン比較

勤続年数が短くても融資が可能


・りそな住宅ローン(りそな銀行)

給与所得者の場合は、勤続年数1年以上、給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上


・新型住宅ローン(札幌銀行 )

勤務年数1年以上の方、または同一営業を3年以上続けている方


・パワースマート住宅ローン(新生銀行)

勤続2年以上(自営業の方の場合は業歴2年以上)


・フラット35

必要な勤続年数はなし

契約社員でも融資が可能

・フラット35 

条件により利用も可


・エグゼリーナ(中央三井信託)

女性限定だが利用可


・ホームローンレディース/スーパーホームローンレディース(スルガ銀行)

女性限定だが利用可

団体信用生命保険なしでも融資が可能


・新型住宅ローン(札幌銀行 )

原則は加入しなければならないが、健康上の理由等、止むを得ず加入できない方は融資金3,000万円までは取扱可


・スターワン住宅ローン(東京スター銀行)

加入は任意だが、連帯保証人が必要

頭金が少なくても融資が可能


・JAあんしん計画 100%応援型

担保評価額の100%まで融資可能


・中央三井の住宅ローン(中央三井信託)

担保評価額の保証会社評価額の100%以内まで融資可能


・スーパーホームローンワイド(スルガ銀行)

担保評価額の最大100%までご融資


・スーパーホームローン(バランスパッケージ)(スルガ銀行)

担保評価額の最大120%までご融資


GE Moneyの住宅ローン

物件の鑑定評価額の最大100%までご融資。

投稿者 tak : 03:55 | コメント (0)

金利タイプでの住宅ローン比較

変動金利、3年固定金利型、5年固定金利型

ほぼ全ての金融機関で利用できます。

5年ごとの変動金利

財形住宅融資

7年固定金利型

三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

パワースマートローン(新生銀行)

みずほ住宅ローン

ソニー銀行の住宅ローン

10年固定金利型

ほぼ全ての金融機関で利用できます。

15年固定金利型

三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

リレープランフレックス(住友信託銀行)

三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

みずほ住宅ローン

20年固定金利型

三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

みずほ住宅ローン

35年固定金利型

フラット35

ネットdeホーム(三井住友銀行)

段階金利型

JAの住宅ローン

しんきんGOOD住まいリング

預金連動型

スターワン住宅ローン(東京スター銀行)

投稿者 tak : 03:51 | コメント (0)

住宅ローンの控除

住宅を購入した場合、一定の条件を満たせば所得税が控除される住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)という制度があります。

適用が受けられる要件は以下です。

・取得又は増改築をした日から6か月以内に住むこと

・住居用家屋の取得などまたはその住宅の敷地にかかる借入金又は債務を有する

・合計所得金額が3000万円以下の年

・取得した住宅又は増改築後の家屋の床面積が50㎡以上でその2分の1以上が居住用であること

・中古住宅の場合、耐火建築は築後25年以内、耐火建築物以外のものについては、20年以内であること
(地震に対する安全基準を満たすものはこの限りではない)

・増改築は、工事後の家屋の床面積が50㎡以上であり、工事費用が100万円を超える

・借入金は償還期間が10年以上の割賦償還であること

・社内融資で金利基準が1%以上のもの。


今後の住宅ローン控除

今後、住宅ローン控除の額は段階的に縮小され平成20年には廃止される予定です。

夫婦で住宅ローン控除を受ける

夫婦で住宅ローンを組めば、双方が住宅ローン控除を受けることができます。

そうすれば控除額が増え、メリットも大きいですが夫婦のどちらかが途中で退職した場合その後は住宅ローン控除が受けられなくなりその分返済額も増えてしまいますので注意しましょう。


住宅ローン控除を受けるための手続き

住宅ローン控除を受けるには、まず確定申告をしなくてはいけません。

それに家屋の取得年月日、床面積、取得額などを証明する書類や住宅取得資金にかかる借入金の年末残高証明などの書類を添付して税務署に提出します。

会社員などの給与所得者が住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要ですが、翌年以降は年末調整でうけることができます。

投稿者 tak : 03:49 | コメント (0)

贈与税

贈与税

マイホーム購入時に親などから資金援助を受けた場合、その金額によっては贈与税がかかってしまう
場合があります。

個人から個人へ財産を贈与した場合、1年間に受ける贈与の金額が110万円を超える場合、贈与税が
課税されます。

それは親子であっても適用されるのです。

これを知らないと、後で税務署から指摘される場合がありますので気をつけてください。

贈与税は意外と高額です。

ただ、贈与税を控除する方法もいくつかありますので下記でご説明します。


配偶者控除


結婚して20年以上の夫婦で、現在住んでいる住宅を配偶者に贈与すると、最高で2000万円の控除が受けれます。
それを利用すると、贈与税の基礎控除額60万円と併せて2060万円を非課税で贈与できます。

・条件

住宅を購入する時、現金の贈与を受けて土地や建物を取得した場合は原則として贈与税がかかります。
この負担を軽減する配偶者控除の贈与特例を受けられる条件は以下です。

・贈与する相手が、法律上の婚姻機関20年以上の配偶者である
・贈与する相手が居住用不動産(自宅)、あるいは居住用不動産を取得するための金銭である
・贈与があった年の翌年の3月15日までに贈与を受けた居住用不動産に住み、その後も引き続いて居住する
・同じ配偶者の贈与について、以前にこの特例の適用をうけていない

共有名義


共有名義とは、夫婦、親子など複数の人が資金を出し合い住宅を購入する事をです。頭金やローンの一部を出資することで住宅の共有者となり、登記簿に氏名と持ち分を明記することになるのです。

住宅を購入して登記する場合、1戸について複数名で登記して共有名義にすることができます。

例えば妻が頭金を出したり、妻の収入から住宅ローンを返済している場合に、夫だけの共有名義にしておけば、贈与税はかかりません。


相続時清算課税制度

相続時清算課税制度とは生前贈与の贈与税と相続が発生した場合に課税される相続税とを通算して納税する制度です。

65歳以上の親から20歳以上の子供へ贈与された場合に適用され、2500万円までの生前贈与については課税されません。

2500万円を超える贈与については20%の贈与税を納め、相続時にぞの贈与財産と相続財産を合計した金額から相続税の金額を計算します。

このときはすでに納めた贈与税は控除されます。

投稿者 tak : 03:47 | コメント (0)

ローンのお得な組み方

お得な住宅ローンの条件

お得な住宅ローンとは言い方を変えれば利息負担をできるだけ少なくできる住宅ローンであるといえます。

そう考えると具体的には、借入金額は少なく、返済期間は短く、金利は低くといったポイントを抑えられた住宅ローンが理想であるといえます。

まず借入金額を少なくするには頭金の割合を高めることが有効でしょう。

親からの援助が期待できる場合、そのお金は頭金に回したほうが有効といえます。

また、返済期間は短くするほど毎月の返済は苦しくなってしまいますので自分の返済能力をよく考慮して期間を設定しましょう。

そして金利は確かに低い方が有利なのですが、多くの人が金利にのみ目を向けてしまいがちですので目先の金利だけではなく他の条件も考えて決めましょう。


ボーナス払い併用

毎月の返済に加えてボーナス時にまとまった金額を返済するという方法もあります。

ボーナス払いを併用すれば毎月の返済額を抑えることが可能です。

毎月の返済がきつい場合はボーナス払いを併用すれば月々の返済額を調整できます。

ただ、ボーナス返済の割合が多くなるほどボーナス月の返済額が大きくなります。

ボーナスはその性質上金額が一定ではなく、景気や会社の経営状況に左右されます。

ですのでボーナスの併用は最小限にし、もし余剰金ができれば繰り上げ返済に充てるほうが安全であるといえます。

住宅ローンを組み合わせる

住宅ローンあ複数を組み合わせることも可能です。

変動金利型は金利が低めに設定されていることが多いのですが、金利上昇時にリスクがあります。

反対に固定金利型は金利上昇時のリスクが無いのですが、その代わり金利は高めに設定されています。

ですので、借入後に金利が下がるか、または変わらない場合は変動金利型が有利ですし、金利が上がった場合は固定金利型が有利であるといえます。

ですので、大きな資金を借り入れる場合は両方の金利タイプのローンを組めば金利の動向の影響をもろにうけずリスクを分散できます。

ただ、組み合わせて借りる場合一方の金利タイプに偏るとその金利タイプのデメリットを大きく受けますし、半々だと双方のメリットが薄れてしまいます。

ですので自分の返済状況やライフプランを考えて割合は十分検討しましょう。

また金融機関によっては組み合わせができないこともありますので、前もって確認してください。


投稿者 tak : 03:44 | コメント (0)

住宅ローンの審査

年収

民間の金融機関は借りる金額に関係なく年収の最低額を設定しています。

金融機関によって求められる最低年収は異なりますがだいたい年収400万円くらいのラインでほとんどの金融機関の審査はクリアできます。

もし最低年収が設定ラインに届かなかった場合には家族の年収とあわせることもできます。

これを収入合算といいます。

ただ金融機関によっては収入合算する人の年収を全額合算してくれない場合などがあります。

また、収入合算する人の雇用形態が正社員でない場合合算してくれない金融機関もありますので事前に確認しましょう。

なお、収入合算するためには納税証明書等の公的な年収証明が必要なので、奥さんが扶養家族の範囲内でパート収入を得ている場合などは対象になりません。

返済負担率

いくら借入ができるかは返済負担率というもので決められます。

返済負担率とは、年間の返済額が年収の何%にあたるのかで計算します。

民間の金融機関の場合、大体年収の25%~35%が多いですが、それだけの金額を借りられるわけではなく、金利を計算した返済額で借入額が審査されます。

ただ、カーローンやキャッシングなど他のローン返済がまだ残っている場合、それらの返済額も含めて返済負担率を計算するため住宅ローンの借入額が減ってしまいます。

ですので住宅ローン借入までにそれらを完済するように努力したほうがよいでしょう。

また、もし過去にローンやキャッシングの返済を延滞したことがある場合は借入を断られてしまう場合もあります。


勤続年数

民間金融機関では勤続年数や勤務形態も審査の対象になります。

勤続年数(自営業の場合は営業年数)はだいたい2~3年を基準として設定しているところが多いです。

ですので転職したばかりという方は借入できないという場合が少なくありません。

もし可能な場合でも選択肢は狭まってしまいますので転職をお考えの方は転職前に住宅ローンを借りたほうがよいでしょう。

そして会社員の場合、残念ながら正社員以外での借入は難しいのが現実です。

一部の金融機関では契約社員や派遣社員でも融資可能なところがありますので正社員でない場合はこういった金融機関を検討しましょう。

会社の経営者、役員の場合は会社員とは審査が少し異なります。

年収だけでなく、会社の決算状況も審査の対象となるのです。

通常過去3年の決算が審査の対象となりますが、この期間に会社決算が赤字になっていると借入が難しくなります。


健康

民間金融機関のほとんどは借入の条件に「団体信用生命保険に加入できること」という項目をいれています。

団体信用生命保険とは、借入した人が万が一死亡した場合、この生命保険の死亡保険金でローン残高を完済してしまうというものです。

しかしこれは健康状態が良好でないと加入できず、ひいては住宅ローンの借入れができなくなってしまうことになります。

またこれは借り換えの際にもいえることです。

健康状態を維持できないと有利な条件で借り換えができなくなることもある、ということを念頭におきましょう。

なお、民間金融機関では団体信用生命保険の保険料は通常金利に含まれます。

たまに団信別途と記載されている場合もありますので借りる際には注意してください。


投稿者 tak : 03:42 | コメント (0)

キャンペーン金利

金利優遇キャンペーンとは

民間の金融機関ではよく「店頭金利より××%優遇」などと金利優遇のキャンペーンを行っています。

金利優遇とは金利の割引のことをいいます。

店頭金利とは各金融機関が設定する基準となる金利で、その金利から××%割り引くという意味です。

これだけを見て住宅ローンを借りてしまうとあとあと面倒なことになりがちなのですが、低い金利で融資が受けられることはもちろん歓迎すべきことでしょう。

ただ、キャンペーン金利を受けるためには何かしらの条件をみたさないといけない場合が多いので前もって確認してください。

また、各金融機関によって金利の割引方法が異なってますので注意が必要です。

金利優遇キャンペーンの割引方法

割引方法には大きく分けて2通りあります。

一つは当初の優遇が厚いパターンです。

借入初期の割引率が高く、その後の割引が低くなります。

もう一つが全期間一律で優遇金利が適用されるパターンです。

薄く長く割引を受けることができます。

どちらが有利かは返済の条件などで変わってきますのでなんとも言えませんが、特に初期の金利優遇の厚いパターンで目先の金利にとらわれずにトータルで判断することが大切です。

金利優遇キャンペーンの注意点

金利優遇を受ける条件として多くの金融機関が自行でのサービス加入を条件に入れています。

そうなると自然に自己資金はその金融機関に集中するようになってしまうのですが、そうなると万が一その銀行が破綻した場合、元金の一部が戻ってこなくなったりあるいは預金の引き出しが一時的に凍結されしまうという危険性も出てきます。

また、金利優遇適用期間は原則、他の金利タイプへの変更ができないという金融機関もあります。

住宅ローンの返済期間は非常に長期間にわたります。

ですので目先の金利優遇だけでローンを組んでしまうのはあとあと問題が出てきます。

他の条件も考慮してそれらの条件の一つとして金利優遇を考えるべきでしょう。

投稿者 tak : 03:40 | コメント (0)

住宅ローンのチェックポイント

ローンにはそれぞれ特徴があります。

ですので融資を受ける前に各金融機関ごとの特徴に違いを把握しておくべきでしょう。

お金を借りるとなるとどうしても弱気になり貸してくれるならどこでもいいや、となりがちですが多額の融資を受けるわけですから金融機関後との住宅ローンを比較検討して少しでも有利なローンを見つけるようにしましょう。

住宅ローンの重視するチェックポイントは以下です。


金利のタイプ

固定金利、変動金利、固定金利選択型のどれを選べるか。

固定金利選択型の場合は最長で何年の固定金利返済が可能かを調べましょう。


金利タイプの切り替えは可能か

金利タイプのの変更が簡単に可能かも重要です。

固定金利選択型の場合、基本的には固定金利の期間は他の金利タイプへの変更ができません。

変動金利の場合は基本的にいつでも変更が可能ですが一部の金融機関ではできないところもありますので注意してください。


繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済は返済期間を短縮して総返済額を抑えたい場合に有効な手段ですが金融機関によっては繰り上げ返済の手数料を取るところもあります。

こまめに繰り上げ返済をする場合この手数料が馬鹿になりませんので借入まえにチェックしましょう。

優遇金利の有無

あまり優遇金利にとらわれて他の要因を無視してしまうと失敗することが多いですがもちろんないよりはあった方がよいのでチェックしておきましょう。


抵当権

住宅ローンを組む時、担保として購入物件に抵当権が設定されます。

借り手が返済不能になった時、この抵当権が第一順位の金融機関から債権を保証されるため民間の金融機関では第一順位の抵当権を要求する場合が多いです。

返済方法

返済方法には元利均等償還方式と元金均等償還方式とがありますが民間の金融機関では元利均等償還方式しか利用できない場合も多いです。

もちろんどちらかを選択できる金融機関もありますので調べておいたほうが無難でしょう。


投稿者 tak : 03:32 | コメント (0)

ローンの注意点

未払い利息に注意

変動金利型の住宅ローンを選択された方は金利上昇時の対応を考えねばなりません。

金利が上昇した時に一番怖いのが「未払い利息」の発生です。

もし未払い利息が発生してしまうといくら返済しても元金が減らないという事態になってしまいます。

変動金利型の金利は金利の情勢によって元金と利息の割合が年2回見直されます。

ですが5年間は毎月の返済額は変わらず、6年目に返済額が変わります。

つまり5年間は元金と利息の配分が適宜変更され、金利の低いときには返済額の元金部分が大きくなり、逆に金利が高いときは利息部分が多くなるため、利息部分が毎月返済する額を超えてしまうことがあります。これが未払い利息です。

毎月の返済額を上回った分が未払い利息となるため、元金部分は減少しません。

さらにこの未払い利息は、次の返済期間に繰り延べされ、次の返済からは元金と利息に加え、繰り延べされた未払い利息の合計を支払わなくてはいけません。

未払い利息に金利は発生しませんが、その後金利が低下して利息部分の減少があれば、未払い利息から優先的に返済する必要があります。

このように変動金利型は、金利下降期には有利ですが上昇期になると不利になるので慎重に選択してください。

もし未払い利息が発生した場合どうすればいいでしょうか。

利息は元金に対して発生するものですから、対策としては借入金をなるべく少なくするなどの方法で、元金を少なくするようにします。

さらには、返済期間を短くして早く返済する、一部繰上げ返済をして元金を減らすなどの方法があります。

「頭金ゼロ」「賃貸マンション並みの返済額」といった宣伝文句に注意


よく広告に目を通すと「頭金ゼロ」「賃貸マンション並みの返済額」といったコピーを目にします。

こういったうたい文句を見てあまり考えずに住宅を購入してしまう人もいるのですが、

ただその場合、広告のプランは変動金利、短期の固定金利選択型のローンを組んだ場合である場合がほとんどですので注意してください。

広告に記載されている返済例はあくまでも現時点での金利が続くという仮定の上でのシュミレーションでしかありません。

もし変動金利、短期の固定金利選択型で長期のローンを組んだ場合、金利上昇のリスクが懸念されます。

最近の傾向では30代前半くらいで家を購入し、自分の返済能力ぎりぎりの返済額でローンを組んでいる方が多いようです。

もし、ぎりぎりの返済額で変動金利の住宅ローンを組んでしまったら、金利上昇に伴い家計は破綻の危機にさいなまれることになります。

返済不能になっても銀行も不動産会社も助けてはくれません。

ですのでこのようなうたい文句には安易に乗るべきではないでしょう。

投稿者 tak : 03:29 | コメント (0)

金利タイプ

民間の金融機関が扱うローンには大きく分けて3種類のタイプがあります。

最低限自分が借りようとしている住宅ローンのタイプの特徴はおさえておきましょう。


長期固定金利型

koteikinri.gif

民間ローンにも、公庫金融などと同じ固定金利型ローンがあります。

これは借り入れた時点での金利が返済完了まで変わらないというタイプです。

住宅ローンの中でも一番返済計画が立てやすく金利変動の影響を受けないため特に低金利の局面では
とても有利なタイプです。

ですので金利の水準が低い場合は長期固定金利を中心にローンを組む方がよいでしょう。

しかし銀行は固定金利型ローンの貸し出しには積極的ではないようですし、金利は変動金利型に比べると高く設定されています。

ただし、信金中央金庫などをはじめ、有利な固定金利ローンも登場しつつあります。

ただデメリットとしては金利水準が高いときに借り入れると金利が低下してもそのメリットが受けられないことがあげられます。


変動金利型

hendokinri.gif

変動金利型は固定金利型と異なり、返済期間中の金利変動に応じて支払い利子が半年ごとに見直されるタイプです。

金利が上がれば利子も大きくなり、逆に金利が下がれば利子も減り返済負担も軽くなります。

よって、これは金利水準が高いときに今後金利低下が予想される局面で利用されるといいでしょう。

銀行が優良企業に貸し出すときの優遇金利である「プライムレート」を金利の基準にしています。

プライムレートには長期(長プラ)と短期(短プラ)があります。以前は長プラに連動するローンが中心でしたが、現在はほとんど短プラに連動するローンに替りました。


・変動金利ローンの仕組み

変動金利ローンの金利の見直しは6ヶ月ごとですが、毎回の返済額は5年ごとにかわります。

返済額の元本部分と利息部分の比率が変化するだけです。

つまり、金利が高くなれば利息部分の割合が増えて元本部分の割合が減ることになります。


・変動金利型ローンのリスク

変動金利型か固定金利型かの選択をする際に注意しなければいけないのは表面上の金利でのみ判断しないことです。

とくに、今後は金利の上昇が予測されますので変動金利型の場合、将来的には返済額が増える可能性があります。

また、返済の途中で金利が大幅に上昇した場合、金利上昇で利息が増えた結果毎月の返済額が全て利息に充てられるために元金の返済部分がなくなり、さらに返済額を超えた利息が発生した場合、不足分は未払い利息となり累積していきます。

固定金利選択型

固定金利選択型ローンとは契約時に固定金利が適用される期間を選択します(期間は2年から20年程度です)。

そして適用期間が終わると変動金利にするか、もう一度固定金利にするかを選択できます。

当初の固定金利期間が長くなるほど金利は高くなりますが、3年程度であれば変動金利型より低くなります。

固定金利選択型を選ぶ場合、金利水準が低い時にはできるだけ固定期間を長めに設定したほうが無難でしょう。

金利上昇時に期間が短いものを選択してしまうと固定金利の期間が終了して再び固定金利を継続しようとしてもそのときの金利水準で借入金利が設定してしまうため高い金利が適用されてしまいます。

投稿者 tak : 03:26 | コメント (0)

自分でできる返済シュミレーション

自分でシュミレーションする

自宅のパソコンでエクセルなどの表計算ソフトを使えば簡単に住宅ローンのシュミレーションシートを作成することが可能です。

無料でシュミレーション計算をしてくれるサイトや金融機関のウェブサイトでシュミレーションを公開してくれるところもありますが、

自分で作成したほうが住宅ローンの仕組みをよく理解できるようになるのでまずご自分でつくられることをお勧めします。

元金均等返済のシュミレーション

2500万円を元金均等返済で借り入れたとします。

返済期間は25年の毎月返済(ボーナス併用払いはなし)つまり返済回数は300回、適用金利は3%の固定金利とします。

この場合、2500万円を300回で分割払いすることになるので元金の1回当たりの返済額は

2500(万円)÷300(回)=8万3333(円)

となります。

次に利息分の返済金額を計算します。

元金均等償還方式では前回の借入残高に対する利息を加えるということになりますので、

第一回目の返済時の利息は

2500(万円)×3(%)÷12=6万2500(円)

となります。

なぜ12で割るかというと毎月返済(1年=12ヶ月)だからです。

よって第一回目の総返済額は


8万3333(円)+6万2500(円)=14万5833(円)

となります。

第二回目の返済時は利息部分の計算が2500万円から8万3333円を差し引いた2491万1667円を同じように計算して

2491万1667(万円)×3(%)÷12=6万2279(円)

元金返済の金額は変わりませんので総返済額は

8万3333(円)+6万2279(円)=14万5612(円)

となります。

初回より2回目の方が若干、総返済額が減っています。

このように元金均等償還方式では回数を経るごとに返済金額が減少していくのです。

元利均等返済のシュミレーション


2500万円を元利均等返済で借り入れたとします。

返済期間は25年の毎月返済(ボーナス併用払いはなし)つまり返済回数は300回、適用金利は3%の固定金利とします。

まず仮に毎月の返済額をX円とします。

第一回目の返済時には借り入れ総額に金利をつけます。

金利は

2500万(円)×3(%)÷12=6万2500(円)

となりますので借り入れ総額は

2506万2500円-X円

となります。

第二回目の返済時には2506万2500円-X円に対して金利がつきますので

金利

(2506万2500円-X円)×3(%)÷12から毎月の返済額をX円を引いた

{(2506万2500円-X円)×3(%)÷12}-X円が第二回目の返済直後の借入金残高となります。

以上の計算式を全済が完了する300回目まで繰り返し、その時点での借入残高が0円になるXの値が毎月の返済額となります。

数式で表すと

借入額×(利率÷1200)÷{1-(1+利率÷1200)-返済回数の乗数}

であらわす事ができます。


投稿者 tak : 03:24 | コメント (0)

住宅購入の諸費用

マイホーム購入には住宅ローン以外にもさまざまな諸経費がかかります。

ですのでマイホーム購入前にこれらの諸経費も計算して資金計画を立てなければいけません。

購入物件が新築か、中古かマンションか一戸建てかによっても諸経費は変わって来ますが、目安としては物件価格の5~10%をみればいいでしょう。

ただ中古物件の場合は新築と違い仲介手数料がかかる場合がありますので若干多めに予算を立てたほうが無難です。

マイホーム購入時の具体的な諸費用

取得費用

・売買契約書印紙税…売買契約書に添付

・仲介手数料…中古住宅の場合は仲介業者に払う。 (税抜き物件価格×3%+6万円)×1.05

・登録免許税…新築物件の場合、固定資産税評価額の0.15%、中古物件の場合は0.3%

・司法書士報酬…登記の種類や住宅の価格によって異なるが4~20万円ほど

ローンの手続き費用

・印紙税(住宅ローン契約)…金銭消費貸借契約書に添付

・事務手数料…民間の場合、金融機関によってことなる

・保証料…借入残高や借入期間によって異なる。保証料がかからない金融機関もある。

・団体信用生命保険料…民間では原則加入が必要。

・火災保険料…原則として強制加入

・登録免許税、登録手数料(抵当権設定登記)…登録免許は財形の場合非課税。その他では0.1%

・融資手数料

・地震保険料

その他の費用

引越し代、粗大ごみの処分代、電話などの移設費、水道加入金、修繕積立金、耐久消費財購入費


マイホーム購入後にも費用がかかる

マイホームを購入した後でもさまざまな費用がかかりますのでマイホームを購入できて一安心
というわけにもいきません。

まず、住宅ローンの月々の返済があります。

その他にも諸費用がかかりますのでマイホームの購入前にあらかじめ考えておいたほうがよいでしょう。

そうしておかないと住宅ローンの返済以外にかかる出費によって生活を切り詰めなければならなくなることもあります。


マイホーム購入後にかかる諸費用

税金

固定資産税…土地、建物の評価額×1.4%(市町村によっては最高2.1%までかかることもある)

都市計画税…土地、建物の評価額×0.3%(市町村によってことなる。最高で0.3%)

不動産取得税


維持費用

住宅の修理、点検のための費用、維持管理費、修繕積み立て

保険料

火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料

その他の費用

駐車場代など

投稿者 tak : 03:19 | コメント (0)

住宅金融公庫廃止による変化

これまで住宅金融公庫から融資を受けていた場合

平成19年3月末をもって、住宅金融公庫は独立行政法人「住宅金融支援機構」となり一般個人向けの融資は原則としておこなわれなくなります。

それ以前に住宅金融公庫に融資を受けていた方は、そのまま返済内容は変更されることなくのローンを返済し続けることになります。


また、金利や返済回数、返済期間、団体信用生命保険や火災保険などの契約内容もそれまでと変更はありません。

ですので、公庫の融資を受けているかたは今のプランに問題を感じなければ特に変更するべき点はないのですが、

もし、公庫の廃止に伴って、民間ローンの借り換えを検討される場合、いったん借り換えてしまったら再度公庫もしくはフラット35への借り換えはできなくなりますので注意しましょう。


公庫廃止後の住宅ローン融資の影響

住宅金融公庫と比べて民間の金融機関が提供する住宅ローンは審査がどうしてもシビアになってしまいます。

それは住宅金融公庫は国の特別予算のなかから一定の利子補給を受けているため金利情勢が公庫の不利な状況になったとしても経営の維持が可能であるのと比べ、民間の金融機関はそういった利子補給はなく自分のリスクで融資を行うためです。

ですので融資をすることで損をする可能性の高い人には融資を断ることが考えられます。

収入の面でもなのですが、職種でも融資の判断をされるというケースが多くなりそうです。

公務員や大企業に勤務している安定収入が期待できる人には融資を行いますが自営業になどの方は断られるということも考えられます。

ただ、最近はそういった方むけのGE Money住宅ローンといった自己資金額や勤続年数、雇用形態といったの画一的な審査基準ではなく利用者の返済の能力に応じた柔軟な審査をしてくれる住宅ローンも出てきていますので必ずしも悲観するべきではないでしょう。

投稿者 tak : 03:16 | コメント (0)

住宅ローンの返済が困難になったら

返済が困難になったら

もしあなたの住宅ローンの月々の返済が困難な状況になってしまったらまず借入先の金融機関に相談したほうがよいでしょう。

民間の金融機関はそれぞれ対応策がことなりますが返済が何ヶ月も延滞して手遅れになるまえに相談しましょう。

1回の返済が滞っただけですぐに自宅を手放さなければならなくなるということはありませんが銀行も半年以上返済が滞ると担保の物件を競売にかけて債権を確保しようとします。

競売にかけられてそれが売れてしまった場合、自宅を出て行かなければならなくなります。

そうなってしまう前に金融機関と話し合い、自宅を手放さずにすむ方法を模索したほうがよいでしょう。

ただ、購入前にしっかりとした資金計画を立てておけばこのような状況は避けられたはずです。

ですのでやはり一番大事なことはしっかりとした資金計画、返済計画を立てることです。

もちろん返済期間中には不測の事態が起こることもありえます。

そういった場合に備えて保険に加入することも一つの方法でしょう。


その他の相談先

51か所に設置されている「銀行とりひき相談所」(運営は銀行協会)が住宅ローン、カードローンなどの返済が困難になった方の相談に乗ってくれます。

主なサービス内容は、家計管理、返済計画のアドバイス。銀行の住宅ローンの相談窓口紹介、弁護士会のあっせんなどです。


民事再生法

もし返済が困難になってしまった場合、「民事再生法の住宅資金貸付債権に関する特則」によって一定の条件を満たせば住宅を手放さなくても債務整理ができます。

しかし、この法律は住宅ローンの免除や減額をしてもらえる制度ではありません。

ですのでもし特則を認められても返済は全額支払わなければいけません。

ですが、裁判所の許可を得ることができれば返済期間を延長して毎月の返済額を抑えることはできます。

返済期間の延長は最長で10年、債務者のの年齢は70歳までです。


投稿者 tak : 03:14 | コメント (0)

住宅ローンの借り換え

借り換えとは

借り換えとは文字通り今借りている住宅ローンからほかの住宅ローンへと借り換えることです。

例えば今の住宅ローンより金利の低い住宅ローンへ借り換えることができれば利息分の返済負担が軽減できます。


借り換えの注意点

公的な融資は借り換えに利用することができません。

たとえばフラット35も借り換えには使えませんので注意しましょう。

民間の金融機関でも借り換え不可の所がありますので検討の際には確認しましょう。

また借り換えの際には手続きに事務手数料、ローン保証料、抵当権設定費用などの諸費用がかかるため場合によっては逆効果になってしまうこともありますので前もって金融機関に相談し、シュミレーションしてもらうなど確認したほうがよいでしょう。

以前は借り換えの目安としては「金利差1%以上、残存期間10年以上、残金500万円以上」ならば効果があるといわれていましたが、今は保証料の不要な金融機関も増え一概にいえなくなってきています。


借り換えパターン

借り換えパターンとしては「高金利から低金利への借り換え」と「変動金利から固定金利への借り換え」
そして「毎月の返済額を引き下げるための借り換え」があります。

「高金利から低金利への借り換え」は高金利時に固定金利のローンをくんだ方が低金利時に借り換え総返済額を抑える場合です。その場合は借り換えにかかる諸費用を計算して効果を確認することが必要です。

「変動金利から固定金利への借り換え」は低金利時に変動金利もしくは短期の固定金利選択型のローンを組んでいる場合、金利の上昇が予想される時に金利上昇のリスクを回避するために少々金利が高めでも長期の固定金利のローンに借り換えれば安心を得ることができます。

「毎月の返済額を引き下げるための借り換え」は子供の教育費がかかるようになったり、転職や残業代が削減されたなどの理由で収入が減ってしまった方や、変動金利で借りていて金利が上がったため返済が負担になってしまった方が毎月の返済額を減らすためにする借り換えです。


実行の判断基準

高利で借りているローンは、低金利の住宅ローンに借り換えを検討してみる価値があるといえます。

しかし、単に低利のローンに借り換えるだけでは、実際にお得かを判断するのは難しいといえます。

そこで借り換えを実行する判断基準となるのが以下です。

・ローンの残高が500万円以上ある
・現在借りているローンとの金利差が1%以上ある
・残りの返済期間が10年以上ある

この3つに当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えで得られるメリットが大きいといえます。

ただ最近は保証料がゼロの金融機関も増えたため、その場合の諸費用は約25万ほど。

その場合は金利差はもっと低くても総返済額を抑えることができます。

また前の借り入れの際に保証料を支払っていれば借り換え時に保証料が何割か戻ってくるのでさらにメリットはあるといえます。

借り換えのご相談は

借り換えでお悩みの方はSBI住宅ローン「マイホームローン」【借り換え相談】で借り換えの相談をされることをお勧めします。

SBI住宅ローン「マイホームローン」【借り換え相談】では経験豊かなコンサルタントが約500種類の金融商品からあなたに合った商品を無料で紹介してくれます。

お取次まで致しますので、お客様の手間も省くことができます。

・・・詳しい説明はコチラ


投稿者 tak : 03:12 | コメント (0)

今後予想されるリスク

住宅ローンの破綻者にならないために

1991年のバブル経済の崩壊から日本の経済環境、ひいては住宅ローンに関する環境はおおきく変化しました。

それまでは当然と思われていた終身雇用と年功序列が崩壊し、長く勤めるほど給料も上がるといった
家族的雇用体系から実力主義、成果主義への移行。

インフレによって年々上がり続けていた地価の下落。

そして住宅金融公庫の廃止。

さまざまな環境の変化に伴い住宅ローンという多額の固定費を抱えることのリスクを認識し、住宅ローンについて学ばなければ最悪、住宅は競売にかけられ多額の債務をかかえてしまうことにもなりまねません。

もちろんこれから夢のマイホームを購入しようとされる方の意気をくじこうなどという気持ちはありません。

今が変化の時代であることを認識して住宅ローンについて知識をつければリスクは抑えられます。

マイホーム購入前にまず学び慎重に検討していくことが大切なのです。


リストラと収入減少

日本の景気は徐々に回復の兆しを見せていますが、一度大不況を経験し、企業間の国際競争が激化する中で終身雇用制や年功序列賃金が早々に復活するとも思えません。

生活を維持していくうえで必要な給料が一部カットされたり、あるいは企業の倒産、突然の解雇などで失業した時、住宅ローンを抱えていたとしたらどうなってしまうでしょう。

多額の債務を抱えたまま返済もおぼつかなくなってしまいます。

ですので、住宅ローンを組むときは給料が安定的に得られる保証はないという前提で資金計画を立てるべきでしょう。


金利上昇のリスク

よく広告で「賃貸マンションの家賃並みの支払いで持ち家が購入できます」といったコピーを目にします。

こういったうたい文句を見てあまり考えずに住宅を購入してしまう人もいるのですが、

ただその場合、広告のプランは変動金利、固定金利選択型のローンによってシュミレーションされているケースが多いので注意してください。

もし変動金利、固定金利選択型で長期のローンを組んだ場合、金利上昇のリスクが懸念されます。

変動金利型は通常、短期プライムレート(優良企業向けの短期貸し出しの適用金利)に1%上乗せしたものが適用され、

固定金利選択型は市場金利全体を参考にしてきめられるのですがこれらは市場金利の変動によって上下します。

ただ、実際の住宅ローンの金利変更は半年に1回で金利の上昇時も上限が決められておりそれほど大幅に変動はしませんがそれでも長期の上昇局面には徐々に金利上昇の負担は増加していきます。

ですので変動金利型や短期の固定金利選択型を組んでいる方は今後の金利動向に十分注意し、
本格的な金利上昇に入りそうになったら長期固定金利に借り換えるなどの対策を講じるべきでしょう。


社内融資のリスク

大企業に勤務している場合、財形住宅融資などの社内融資を受けて住宅購入をされているかたも少なくありません。

たしかに社内融資は金利も低く魅力的ではあるのですが、一つ注意しなければいけないことがあります。

それは転職する際には残債を全て返済しなくてはいけないということです。

終身雇用制の崩壊とともに定年まで1つの会社で勤めようという意識は希薄になりつつあります。

もっとよい条件の会社に移るという行為も日常的におこなわれるようになるでしょう。

そのような場合、社内融資を全額返済できないためにせっかくのチャンスをつかめず、会社に飼い殺しになる危険性もあることを知っておくべきでしょう。

投稿者 tak : 03:07 | コメント (0)

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは

住宅ローンの毎回の返済額は元金と利息の合計です。

住宅ローンは他のローンと比べて金利が低いとはいえ長期の返済期間を考えると利息の額は小さくありません。

そこで一部でも元金を繰り上げて返済し、その金額にかかる利息分を返済しなくても済むようにするシステムが「繰り上げ返済」です。

繰り上げ返済の方法には「期間短縮型(中抜き方式)」と「返済額軽減型」の2種類あります。

どちらにもそれぞれメリットがありますが、返済総額から見ると、期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも少なくなります。

また複数のローンを利用している場合は「金利の高いローン」や「返済期間の長いローン」から繰上げ返済をしていくほうが効果的です。

また繰り上げ返済をする場合、実行の時期は早ければ早いほど効果的です。

なぜなら、ローンの毎月返済額は、元利均等返済の場合、返済開始直後であるほど利息の占める割合が大きいからです。

繰上げ返済は元金の返済ですから、実行する時期が速いほうが省かれる利息も大きくなり、返済総額が軽減できるわけです。

期間短縮型

kuriagekikan.gif

期間短縮型とは、この方法で繰上返済した場合は毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短縮され、短縮された分の利息が軽減されるという仕組みの繰り上げ方法です。

期間短縮型を利用する場合、繰上返済の時期は早いほど、金利は高いものほど返済期間は長いものほど効果があります。

もし複数のローンを組んでいる場合は金利が高いものか、もしくは返済期間が長いものから繰上げ返済を行えば効果を大きくすることができます。

ただその際の注意としては繰上げ返済後、手持ちの資金が減っても以後の生活や予定に支障がないかを前もって検討しましょう。

返済額軽減型

kuriagekeigen.gif

返済額軽減型とは繰り上げ返済した金額を全て元金返済に充てるというもので、以後の支払い利息を抑えられるいう点では期間短縮型と同じですが、同時期に同じ金額を繰上げ返済するのであれば期間短縮型方が利息減額は効果的です。

ですので返済額軽減型は毎月の返済が困難になった場合、毎月の返済額を下げて家計に余裕を持たせるために使うほうが効果的といえます。

また長期固定金利以外の金利タイプを利用していた場合、特に固定金利選択型の固定金利期間が終了して金利が大幅にあがってしまった時など毎月の返済額を抑えるために利用するといいでしょう。


注意点

預貯金金利の低迷から、お金を銀行に預けているよりも繰り上げ返済に充てたほうが得だ、ということで
どんどん繰り上げ返済を行っているかたも多いです。

ただその場合、繰上げ返済以後の自分の生活や予想される出費などを考慮にいれないと繰り上げ返済をしてしまったがためにギリギリの生活をせざるをえなくなってしまったり最悪家計が破綻してしまうこともありえます。

ですので数字上の損得だけではなく生活の余裕も考えて無理なく繰り上げ返済を行うことが大切です。

また最近繰り上げ返済で返済期間を短縮してしまったために住宅ローンの借り換えを断られるケースも見られるようになりました。

借り換えの際の金融機関の審査項目には返済負担率というものがあり、その金融機関の審査用の金利と、借入額、返済期間によって決められます。

借り入れ後の返済期間はほとんどの金融機関で借り換え前の住宅ローンの残返済期間とされています。

ですので繰り上げ返済によって前の住宅ローンの残返済期間を短縮してしまった場合、年間の返済額が上がり返済負担率もあがってしまったため借り換えの審査に通らなくなってしまうということもあるのです。

投稿者 tak : 03:04 | コメント (0)

金利はなぜ変動するのか

なぜ金利は変動するのか

金利は金融市場における資金の需給のバランスによって決められます。

需給のバランスとはつまりお金を借りたいと思っている人とお金を貸したいと思っている人たちとの力関係です。

もし金融市場のお金を借りたいと思っている人(需要側)の数がお金を貸したいと思っている人(供給側)の数を上回るとまず供給側は需要側の足元を見てなかなか融資してはくれなくなります。

需要側はなんとかしてお金を借りたいと思うので、多少金利が高くても借りようとします。

その結果、金利は高くなっていくのです。

また逆に供給側が需要側の数を上回る場合は需要側が供給側の足元を見て金利が下がらないとなかなか借りようとしなくなるため金利は下がっていきます。

こういった需要と供給の力関係は「景気」、「物価」、「為替相場」、「株価」、「日銀の金融政策」などの条件によって動いていきます。

景気と金利

景気を大きく分類すると、景気過熱局面、景気後退局面、景気底打局面、景気回復局面の4つに分けられます。

景気過熱局面では消費が活発になりモノがどんどん売れていくため企業は商品の増産を図り設備投資
なども積極的に行われます。

その結果お金の需要が高まり金利は高くなります。

ところが企業がモノを作りすぎ在庫が膨らんでしまうと企業は増産を停止して規模を縮小しようとします。

その結果、景気は景気後退局面に入り個人の消費活動も減るため資金需要が減退し金利も低下していきます。

そして景気は徐々に悪化し同時に資金需要も後退するため景気底打局面になり金利は低金利となります。

しかし景気底打局面に入ると金利の低さから企業も将来のために設備投資を考えるようになりますし、
個人も低金利のうちにローンを組んで家を購入しようという人も増え、新たな需要が芽生えていきます。

そうなっていくと景気回復局面に入り、資金の需要も高まっていきます。

同時に金利も上昇していくのです。


金利と物価

これから物価が上昇する見通しが立った場合、企業や個人は値段が上昇する前に購入しようとします。

特に企業はわずかの物価上昇でも収益に大きな影響を受ける場合が多いので資金を借りてでも物価が上がる前に材料などを購入しようとするでしょう。

つまり、物価が上昇するとモノの購買意欲が上がり、お金の需要も上がります。

その結果金利も上昇していくのです。

逆にデフレなどで物価が低下する見通しが立った場合、企業や個人はもう少し待って安く購入しようとします。

その結果資金需要も減退し、金利も低下していくのです。

金利と日銀の金融政策

デフレになると経済面であらゆるマイナスの影響を及ぼすようになります。

しかしインフレが進みすぎると貧富の差の拡大や治安の悪化などの問題も表面化していきます。

つまり物価は上がりすぎても下がりすぎても問題が出てきてしまうため、日銀はさまざまな金融調整の手段を用いて金利を動かし適切な物価水準を維持しようとします。

ですので金利の動向には日銀の動きも大きく関係していきます。


金利と為替相場

一般に円高ドル安が進むと金利は低下し、円安ドル高がすすむと金利は上昇します。

その理由の第一は物価の関係です。

円安になると国内で販売されているモノの値段が上がり、それがインフレの要因となりその結果金利が上昇します。

逆に円高になると輸入品の値段が下がりインフレの圧力は後退し、金利も下がります。

理由の第二は資本移動です。

資本移動とは品物の移動を含まない投資のためだけのお金の移動のことを言います。

もし将来的にドルが高くなる(強くなる)見通しが強くなれば日本の投資家はドルの金融商品を運用するようになります。

その結果、国内より資金が流出され、相対的に国内の資金繰りが圧迫されるため金利が上昇するのです。

逆に円が強くなる見通しが強くなれば海外の投資家が円の金融商品を買おうとするため日本に資金が流入し、資金繰りが楽になるため金利は低下します。


金利と株価

基本的に株価が上昇すれば金利も上がり、下降すれば金利は下がります。

ただし、こういった金利形成には日銀の金融政策もからんでくる場合が多く見られます。

2002年の会計基準の国際化によって値下がりした株式を保有している場合、時価会計で全ての損失を表にだす必要があるのです。

特に国際業務を行っている銀行の場合、株価が大幅に下落すると保有資本の劣化によって自己資本率が低下し、国際業務からの撤退をせざるをえなくなる場合もあります。

国際業務をしていなくても持ち合い株式を保有していれば株価は経営に大きな影響を及ぼします。

そのため、日銀は株価が下落しよそうになると資金を金融市場に流し、銀行の資金繰りが楽になるようにするのです。


投稿者 tak : 02:53 | コメント (0)